不動産査定の注意点7選｜高い査定額の落とし穴・失敗しない会社選びを解説

不動産の売却を考え始めたとき、多くの方が最初に気になるのは「自分の家や土地はいくらで売れるのか」ということではないでしょうか。

そこで不動産会社へ査定を依頼することになりますが、注意したいのが、提示された査定額がそのまま実際の売却価格になるわけではないという点です。複数の不動産会社へ査定を依頼すると、同じ物件にもかかわらず査定額に数百万円単位の差が出ることもあります。

「 一番高い金額を出してくれた会社なら、高く売ってくれるのでは？」そう考えるのは自然なことですが、不動産売却では必ずしもそうとは限りません。

大切なのは査定額そのものよりも、「なぜ、この価格になるのか」「どの成約事例を参考にしているのか」「この価格で売り出した場合、どのくらいの期間で売却できそうなのか」「問い合わせが少なかった場合、どのように販売戦略を変えるのか」まで確認することです。

ハウスセイラーズは1991年の設立以来、足立区・北区を中心に不動産事業を展開し、仲介実績2,500件以上を積み重ねてきました。私たちが保有している売却データでは、専属専任媒介・専任媒介でお預かりした対象物件の約90％が売出後半年以内に成約し、平均成約期間は3.7か月、売出価格と成約価格の平均乖離率は5.3％となっています。

この記事では、こうした実際の売却経験も踏まえながら、不動産査定を依頼する際に知っておきたい注意点、高すぎる査定額の見分け方、査定前の準備、不動産会社が査定時に確認するポイントについて詳しく解説します。これから不動産査定を依頼しようとしている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産査定とは？最初に知っておきたい3つの価格

不動産売却では、「査定価格」「売出価格」「成約価格」という3つの価格が登場します。この違いを理解していないと、「査定では4,000万円と言われたのに、実際にはその価格で売れなかった」ということが起こったときに、不動産会社の査定が間違っていたのか、市場環境が変わったのかを判断できません。まずはそれぞれの意味を整理しておきましょう。

種類	意味
査定価格	不動産会社が成約事例、市場状況、物件条件などから算出する売却価格の目安
売出価格	実際に市場へ物件を公開するときに売主が設定する価格
成約価格	買主との交渉を経て、実際に売買契約が成立した価格

査定価格は「この金額で必ず売れる」という保証ではない

査定価格は、不動産会社が周辺の成約事例や現在販売されている競合物件、物件の状態、立地条件などを確認し、「この程度の価格で売却できる可能性がある」と判断した価格です。

そのため、査定価格が4,000万円だからといって、必ず4,000万円で売れるわけではありません。反対に、販売開始後に複数の購入希望者が現れたり、その物件を探している買主とうまくマッチしたりすることで、想定より良い条件で売却できるケースもあります。

重要なのは、査定額を「答え」と考えるのではなく、「 販売戦略を考えるためのスタート地点」として見ることです。

不動産会社は査定価格の根拠を説明する必要がある

不動産会社が媒介契約にあたって売買すべき価格について意見を述べる場合、その根拠を明らかにすることが宅地建物取引業法で定められています。つまり、本来であれば、「この地域ならこれくらいです」「最近相場が上がっています」という曖昧な説明だけではなく、比較した成約事例や土地・建物の条件など、査定価格の根拠を確認することが重要です。

査定額を比較するときは、「 いくらだったか」だけを見るのではなく、「 なぜその価格になったのか」まで説明してもらいましょう。

不動産査定で注意したい7つの落とし穴

ここからは、不動産査定を依頼するときに特に注意したいポイントについて解説します。

1．一番高い査定額を出した不動産会社をそのまま選ぶ

複数社へ査定を依頼した場合、 最も高い査定額を提示した会社に魅力を感じる方は少なくありません。例えば、

・A社　3,600万円

・B社　3,750万円

・C社　4,300万円

という結果になった場合、C社へ売却を任せたくなるのではないでしょうか。しかし、この場合にまず確認すべきなのは「4,300万円という査定額の根拠」です。周辺の成約事例が3,500万円〜3,800万円前後であるにもかかわらず、明確な理由もなく4,300万円という査定が出ているのであれば、その価格で本当に購入希望者が現れるのかを確認する必要があります。

もちろん、査定額が高いこと自体が問題なのではありません。物件に希少性がある、現在その地域で物件を探している顧客がいる、競合物件が少ない、土地として別の利用価値があるなど、合理的な理由があれば高めの価格から販売を始めることもあります。

問題なのは、根拠がないまま査定額だけが高いケースです。「 高く査定してくれる会社」と「高く売ってくれる会社」は必ずしも同じではありません。

2．査定価格の根拠や比較した成約事例を確認しない

査定書を受け取ったら、価格だけではなく、どのような物件と比較して査定したのかを確認しましょう。マンションであれば、同じマンションの成約事例が参考になる場合があります。

一戸建てであれば、駅からの距離、土地面積、建物面積、築年数、接道条件などが近い物件と比較する必要があります。土地の場合は、面積だけでなく、 土地の形状、間口、前面道路、用途地域、建ぺい率・容積率なども価格へ影響します。

例えば同じ足立区内の100平方メートルの土地でも、整形地なのか旗竿地なのか、広い道路に接しているのか、建築できる建物の規模はどの程度なのかによって評価は変わります。

査定価格を見る際は、

「どの成約事例と比較しましたか？」「その物件と私の物件では何が違いますか？」「現在販売されている競合物件はありますか？」
「この価格なら何か月程度での売却を想定していますか？」と確認してみてください。

査定額そのものより、この質問へ具体的に答えられるかどうかの方が、不動産会社を見極める材料になります。

3．1社だけの査定で相場を判断する

不動産会社によって、査定価格が異なることは珍しくありません。参考にする成約事例、物件の評価方法、そのエリアでの販売経験、現在抱えている購入希望者、販売戦略などが会社ごとに異なるためです。

そのため、初めて不動産を売却する場合は、必要に応じて複数の会社の考え方を比較する方法があります。ただし、単純に査定額を並べて一番高い会社を選ぶのでは意味がありません。

比較するべきなのは、査定価格の根拠
想定している購入者
販売開始時の価格
売却までの想定期間
広告方法
問い合わせが少ない場合の対応
担当者の説明力や対応です。

例えば査定額が多少低くても、 「なぜこの価格なのか」「どのように販売するのか」を具体的に説明できる会社の方が、結果として納得できる売却につながる場合があります。

4．机上査定と訪問査定の違いを理解しない

不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定は、所在地、面積、築年数、周辺の成約事例などのデータを利用して価格を算出する方法です。現地を確認しないため、比較的短時間で現在の価格帯を確認できます。

「まだ売ると決めてはいないけれど、おおよその価値を知りたい」という段階で利用しやすい査定方法です。一方、訪問査定では実際に現地を確認します。一戸建てであれば、 建物の状態、修繕状況、日当たり、道路との高低差、境界などを確認します。

マンションであれば、室内状態、眺望、日当たり、設備、共用部分なども確認できます。土地の場合には、接道状況、間口、土地形状、越境、周辺環境など、机上では判断しにくい条件を見ることができます。

売却を具体的に進める段階では、訪問査定によって物件固有の条件まで確認した方が、より現実的な販売価格を考えやすくなります。

5．雨漏りやシロアリ、修繕履歴などを伝えない

「不具合を伝えると査定額が下がるのではないか」と考え、雨漏りやシロアリ被害、設備故障などを伝えない方もいるかもしれません。しかし、不動産の状態に関する重要な情報は、できるだけ正確に不動産会社へ伝えることが大切です。

雨漏りがあった場合には、いつ発生したのか、その後修繕を行ったのか。シロアリ被害があった場合には、駆除や補修を行ったのか。リフォームを行った場合には、どの部分をいつ工事したのか。 土地であれば、境界や越境について過去に近隣と話し合ったことがあるのか。

こうした情報は査定だけではなく、その後の売買契約にも関係します。現在の民法では、従来の「瑕疵担保責任」に代わり「契約不適合責任」という考え方が設けられています。

売却後のトラブルを防ぐためにも、「不利になる情報だから隠す」のではなく、事前に情報を整理し、不動産会社と相談しながら適切に買主へ説明できる状態にしておきましょう。

6．査定前に高額なリフォームや解体をしてしまう

築年数が古い一戸建てを所有している方から、「リフォームしてから売った方が高くなりますか？」「古い家なので解体して更地にした方がいいですか？」と相談を受けることがあります。

確かに、建物の状態によっては修繕や解体が有効な場合があります。しかし、査定を受ける前に数百万円単位の工事を行うことは慎重に判断した方がよいでしょう。

中古住宅を探している購入者の中には、購入価格を抑え、 自分で好きなようにリフォームしたいと考えている方もいます。古い戸建ての場合でも、中古戸建てとして販売する方法、古家付き土地として販売する方法、解体して土地として販売する方法があります。

どの方法が適しているかは、建物の状態だけでなく、土地の価値や想定する購入者によって変わります。先に工事をしてしまうのではなく、「現況のまま売る場合」「必要最低限の修繕を行う場合」「解体して売る場合」を査定段階で比較してから判断することをおすすめします。

竹ノ塚エリアの不動産売却について解説した記事でも、古い建物だからといって必ずしも先に解体や全面リフォームを行う必要はないことを詳しく説明しています。

7．査定額だけを見て、住宅ローンや売却費用を考えない

不動産売却で最終的に重要なのは、「 いくらで売れるか」だけではありません。売却後にいくら手元へ残るのかまで考える必要があります。例えば4,000万円で売却できても、住宅ローンが3,500万円残っている場合と、すでに完済している場合では、売却後の資金計画は大きく異なります。

さらに不動産売却では、仲介手数料、印紙税、登記関係の費用などが発生する場合があります。利益が出た場合には、譲渡所得に対する税金について確認が必要になることもあります。

そのため、査定価格、住宅ローン残高、売却に必要な諸費用
売却後の手取りを分けて考えることが重要です。住宅ローンが残っている不動産については、関連記事でも詳しく解説しています。また、売却時にかかる費用について確認したい方は下記の記事を参考にしてください。

なぜ不動産会社によって査定額が違うのか？

同じ物件であれば、どの会社が査定しても同じ金額になるように思えるかもしれません。しかし、実際には不動産会社によって査定価格が異なることがあります。その大きな理由の一つが、「 どの成約事例を参考にするか」です。例えば3年前の成約事例を中心に見る会社と、直近の成約事例や現在販売されている競合物件まで分析する会社では、査定結果が変わる可能性があります。

また、不動産会社によって得意とする地域や物件種別も異なります。足立区の戸建てを数多く取り扱っている会社であれば、同じ地域でどの価格帯の物件に問い合わせが入りやすいのか、どのような購入者が探しているのかといった、実際の販売活動から得られる情報も査定に反映できます。

さらに、査定価格には販売戦略の考え方も影響します。少し高めの価格から市場の反応を見るのか。成約可能性を重視した価格からスタートするのか。 売主がどのくらいの期間で売りたいのかによっても、提案する価格は変わります。

そのため、査定額に差が出たときは、「どの会社が正しいのか」ではなく、それぞれの会社が、どのような根拠と販売戦略でその価格を出しているのかを比較することが重要です。

査定額が高すぎると感じたときに確認したいこと

社より明らかに高い査定額が提示されたとしても、それだけで「危険な査定」と判断する必要はありません。重要なのは、高い理由を説明できるかどうかです。例えば、その地域で現在販売されている物件が少ない場合や、すでに似た条件の物件を探している購入希望者がいる場合には、 相場より少し強めの価格から販売できる可能性があります。

反対に、具体的な成約事例や購入者像を示さず、「うちなら高く売れます」「まずこの価格で出してみましょう」という説明だけの場合は注意が必要です。査定額が高いと感じた場合には、次のように質問してみてください。

確認すること	質問例
査定根拠	「どの成約事例からこの価格になりましたか？」
競合状況	「現在、似た条件で売り出されている物件はありますか？」
購入者	「どのような方が購入すると想定していますか？」
販売期間	「この価格なら何か月程度で売れる想定ですか？」
反響がない場合	「1か月問い合わせが少なかった場合はどうしますか？」

これらへ具体的に回答できるのであれば、高めの査定額にも合理的な理由があるかもしれません。

一方で、答えが曖昧な場合は査定額だけを鵜呑みにせず、慎重に判断しましょう。

不動産会社は査定でどこを見る？

「訪問査定では、家のどこを見られるのだろう」と不安に感じる方もいるかもしれません。査定で確認するポイントは、土地、一戸建て、マンションによって異なります。

土地の査定で確認するポイント

主な査定項目	確認する内容
面積	土地全体の広さ
形状	整形地・旗竿地・不整形地など
接道	道路の幅、接している長さ、道路種別
間口	建築や駐車スペースを確保しやすいか
用途地域	どのような建物を建築できるか
建ぺい率・容積率	建築可能な建物の規模
高低差	道路や隣地との高さの違い
境界	境界標や境界確認の状況
越境	建物・塀・樹木等の越境状況
駅・生活環境	交通利便性、買い物環境など

土地の場合は、単純な面積だけでは価格を判断できません。土地は「坪単価×面積」だけで査定できるものではありません。同じエリア、同じ面積でも、土地の使いやすさによって購入者からの評価は変わります。

一戸建ての査定で確認するポイント

一戸建ての場合は、土地条件に加えて建物の状態も確認します。築年数、構造、建物面積、間取り、修繕履歴、リフォーム履歴、外壁や屋根の状態、雨漏りやシロアリ被害、設備状態などが主な確認項目です。

また、駐車スペースの有無や道路条件、再建築できる土地かどうかも重要です。築年数が古いからといって、単純に「建物価値がない」と判断できるとは限りません。 建物を利用したい購入者がいるのか、土地としての需要が高いのかまで含めて販売方法を考える必要があります。

マンションの査定で確認するポイント

マンションの場合は、同じマンション内の成約事例が非常に参考になります。ただし、同じマンション、同じ間取りでも価格が同じになるとは限りません。

所在階、方角、眺望、日当たり、室内状態、リフォーム履歴、専有面積などによって評価は変わります。さらに、管理費や修繕積立金、大規模修繕の状況、管理状態、駐車場、共用設備なども購入者が確認するポイントです。

そのためマンション査定では、単純な「1平方メートルあたりの単価」だけではなく、同じマンションや近隣マンションの成約事例と物件固有の条件を比較することが重要です。

不動産査定前に準備しておきたいもの

不動産査定は、すべての書類が揃っていなくても相談できる場合がほとんどです。ただし、物件について詳しい情報が分かる資料があれば、査定やその後の販売戦略を考えやすくなります。

資料	確認できること
登記識別情報・権利証	所有関係
固定資産税納税通知書	土地・建物の情報や固定資産税
購入時の売買契約書	購入時の条件
間取り図・建築図面	建物や土地の詳細
測量図	土地面積・境界等
修繕・リフォーム資料	建物の維持管理状況
住宅ローン残高が分かる資料	売却後の資金計画
マンション管理規約等	管理条件や使用ルール

書類が見つからないからといって、査定を後回しにする必要はありません。分かる範囲の情報で一度相談し、必要な書類を不動産会社と確認しながら準備していけば問題ありません。

査定前に家を完璧に掃除する必要はある？

訪問査定を受けるからといって、大規模なハウスクリーニングを行う必要は基本的にありません。査定価格は、部屋が少し散らかっているからという理由だけで大幅に変わるものではありません。

ただし、 室内の状態を確認できないほど荷物が多い場合には、建物の状態を確認しにくくなる可能性があります。水回り、壁、床、収納などを確認できる程度に整理しておくと、訪問査定をスムーズに進めやすくなります。

高額なクリーニングやリフォームについては、先に実施せず、査定後に費用対効果を確認してから判断する方がよいでしょう。

自分でも不動産相場を確認しておく

査定を依頼する前に、自分でも周辺の不動産価格を確認しておくと、提示された査定額が相場から大きく外れていないか判断しやすくなります。ただし、 SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトで確認できる価格の多くは「売出価格」です。

実際にその価格で売れたとは限りません。例えば4,500万円で掲載されている一戸建てがあっても、最終的に4,200万円で成約している可能性があります。

そのため、不動産相場を見るときは、現在販売されている価格だけを見るのではなく、実際の成約価格も確認することが重要です。
国土交通省の不動産情報ライブラリなどでも、不動産取引価格を確認できます。足立区の不動産相場を自分で調べる方法については、こちらの記事でも詳しく解説していますので、ご確認いただければ幸いです。

 

足立区の不動産査定では「地域全体の平均」だけでは分からない

ハウスセイラーズが主な営業エリアとしている足立区を見ても、地域によって不動産市場は異なります。北千住、北綾瀬、竹ノ塚、西新井、梅島、五反野、六町、青井、江北など、それぞれ利用できる鉄道路線や街の特徴が違います。さらに同じ駅を利用する 物件であっても、駅からの距離、道路条件、土地形状、築年数、マンションの管理状態、周辺の競合物件、などによって査定価格は変わります。

例えば北綾瀬駅周辺でも、谷中・加平・東和・大谷田では物件条件や周辺環境が異なります。江北周辺でも、江北駅を利用するのか、西新井大師西駅も利用できるのかによって購入者からの見られ方が変わる可能性があります。

そのため、「足立区の平均価格」や「〇〇駅の坪単価」だけで所有不動産の価格を判断するのではなく、できるだけ条件の近い実際の成約事例を見ることが重要です。

 

ハウスセイラーズの実際の売却事例から見る「売出価格と成約価格」

不動産査定を考えるうえで分かりやすいのが、実際の売出価格と成約価格を見ることです。ハウスセイラーズが取り扱った事例の一部をご紹介します。

足立区中央本町2丁目｜売出価格を上回って成約した事例

足立区中央本町2丁目の75.44平方メートルの土地は、3,280万円で売り出し、最終的に3,327万円で成約しました。売出価格より高い価格で成約した事例です。不動産は必ず値下げして売れるわけではありません。

価格設定や市場状況、購入希望者からの需要によっては、売出価格以上で成約する場合もあります。

足立区西新井本町3丁目｜4,290万円から4,140万円で成約

江北駅周辺の西新井本町3丁目にある2021年築の中古戸建てでは、4,290万円で売り出し、4,140万円で成約しています。比較的新しい戸建てでは、土地だけでなく建物の状態や残存価値も査定へ反映する必要があります。

足立区東伊興4丁目｜3,500万円から3,400万円で成約

竹ノ塚駅を最寄りとする東伊興4丁目の107.34平方メートルの土地は、3,500万円で売り出し、3,400万円で成約しました。
土地の場合は面積だけではなく、接道状況、間口、土地形状、用途地域、建築できる建物の規模などを確認しながら価格を考えます。

高い査定額だけでは決まらない、不動産売却の考え方

同じ足立区の不動産でも、売出価格を上回って成約する物件もあれば、価格交渉を経て成約する物件もあります。

ハウスセイラーズでは、売出価格と成約価格の 平均乖離率は5.3％。また、専属専任媒介・専任媒介でお預かりした対象物件の約90％が半年以内に成約しており、平均成約期間は3.7か月です。

私たちが重視しているのは、単に高い査定額を提示することではありません。地域の成約事例や競合物件、市場動向、物件ごとの条件を踏まえ、「どの価格から売り出すか」「誰に届けるか」「どこまで価格交渉を想定するか」まで含めて販売戦略を考えます。

不動産売却では、価格だけでなく、売却までの期間とのバランスを考えることが大切です。

足立区の地域別に不動産査定・売却情報を確認したい方へ

足立区といっても、不動産の相場や売れやすさは地域によって異なります。ハウスセイラーズでは、実際の売却事例や公的データをもとに、足立区内の各地域について、不動産相場や売却実績、売却時のポイントを詳しく解説しています。

所有している不動産と近い地域の事例を確認することで、足立区全体の相場だけでは分からない、より具体的な売却価格や市場動向を把握しやすくなります。

地域別の不動産売却・査定情報については、以下の記事もあわせてご覧ください。

不動産査定で大切なのは「売れる根拠」です」

不動産査定では、つい査定額の高さに目が向きがちですが、本当に大切なのは「なぜその価格なのか」を説明できることです。周辺の成約事例や 現在の市場動向、想定される売却期間、販売方法、反響が少なかった場合の改善策まで含めて考えることで、より現実的な売却計画を立てることができます。

ハウスセイラーズは1991年の設立以来、足立区・北区を中心に地域密着で不動産事業を展開し、2,500件を超える仲介実績を積み重ねてきました。また、約12,000人の購入希望者情報を独自データベース「S.H.I.P」に蓄積し、物件と購入希望者を結びつける販売活動にも活用しています。

売却データでは、 専属専任媒介・専任媒介でお預かりした物件の約90％が半年以内に成約しており、平均成約期間は3.7か月、売出価格と成約価格の平均乖離率は5.3％です。

査定を受けたからといって、すぐに売却する必要はありません。「今売るといくらになるのか」「住宅ローンを返済するといくら残るのか」「今売るべきか、まだ保有するべきか」といった段階からでもご相談いただけます。

足立区・北区で土地・戸建て・マンション・相続した実家・空き家などの売却を検討されている方は、まずは現在の不動産価値を知るところから始めてみてください。

何かお困りごとがございましたら、私たちハウスセイラーズまでお気軽にご相談くださいませ。

この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。