相続人3人で不動産を売却するには？兄弟での分け方・手続き・合意形成を解説

親から相続した実家や土地について、「兄弟3人でどう分ければよいのか」「1人が売却に反対している場合はどうするのか」と悩んでいませんか。

相続人が3人いる場合でも、相続した不動産を売却することは可能です。ただし、売却を進めるには、不動産の所有関係を確認したうえで、売却価格や費用負担、代金の分配方法などを整理する必要があります。

特に、3人の共有名義になっている不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。一方で、 相続人が3人いるからといって、必ず3人の共有名義にするわけではありません。

この記事では、相続人3人で不動産を売却する際の手続きや分け方、話し合いで決めておきたいこと、意見が合わない場合の対応を解説します。

足立区・北区で相続した実家や土地の売却を検討している方も、ぜひ参考にしてください。

相続人3人でも不動産は売却できる？まず確認したいこと

相続した不動産を売却するときは、最初に「 誰が相続人なのか」「遺言書があるか」「現在の登記名義は誰か」を確認します。この確認をしないまま売却や代金の分配を決めてしまうと、後から手続きをやり直したり、相続人同士のトラブルにつながったりする可能性があります。

共有不動産全体の売却には、原則として全員の同意が必要

兄弟3人がそれぞれ持分を持つ共有不動産について、土地や建物全体を売却する場合は、原則として3人全員の同意が必要です。例えば、長男と長女が売却に賛成していても、次男が反対している場合、賛成者が多数だからという理由だけで不動産全体を売却することはできません。

自分の共有持分だけを売却する方法もありますが、不動産全体の売却とは異なります。購入する人が限られたり、新たな共有者が加わることで権利関係が複雑になったりする可能性があるため、慎重な判断が必要です。

まずは不動産全体をどうするかについて、相続人同士で方向性を確認しましょう。

相続人3人でも、必ず共有名義にするわけではない

「兄弟3人が相続人なら、実家も3人の名義にしなければならない」と考える方もいらっしゃいますが、必ずしもそうではありません。遺言書や遺産分割協議の内容によって、1人が不動産を取得する場合もあれば、複数人で取得する場合もあります。

また、売却して代金を分けるために、どのような名義で相続登記を進めるか検討するケースもあります。 将来売却する予定がある場合は、名義を決める前に司法書士などへ相談し、売却と分配まで見据えて手続きを整理することが大切です。

相続登記の準備については、相続登記の手続き・必要書類・費用を解説した記事もご確認ください。

売却代金を必ず3等分するとは限らない

相続人が3人いる場合でも、売却代金を必ず3等分するわけではありません。例えば、配偶者がおらず、子ども3人が相続人となる場合、法定相続分は原則として各3分の1です。一方、相続人が配偶者と子ども2人の場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子どもが各4分の1となります。

また、遺言書の内容や、相続人全員による遺産分割の合意などによって、分け方が変わることもあります。「 人数で均等に分ければよい」と判断する前に、相続人の構成や遺言書、ほかの相続財産も含めて確認しましょう。

兄弟3人で相続した実家を分ける主な方法

実家や土地は、預貯金のように簡単に分けられる財産ではありません。そのため、相続人の希望や資金状況に応じて、分割方法を検討します。ここでは、代表的な3つの方法をご紹介します。

換価分割｜不動産を売却して現金で分ける

換価分割とは、不動産などの相続財産を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。例えば、兄弟3人の誰も実家に住む予定がない場合、売却して現金にすることで、財産を分けやすくなります。

ただし、実際の分配額は売却代金だけで決まるわけではありません。 仲介手数料や登記関係の費用、必要に応じた測量費・片付け費用なども確認する必要があります。

売却前に、分配割合だけでなく「何を共通費用として差し引くか」「いつ分配するか」まで話し合っておくと、売却後の行き違いを防ぎやすくなります。

代償分割｜1人が取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う

代償分割とは、相続人の1人などが不動産を取得する代わりに、ほかの相続人へ金銭などを支払って調整する方法です。例えば、長男が実家に住み続けたい場合に、長男が不動産を取得し、ほかの兄弟へ代償金を支払うことが考えられます。

この方法では、不動産を売却せずに残せますが、取得する人に代償金を用意できる資金力が必要です。

また、実家をいくらと評価するかによって代償金も変わります。 固定資産税評価額や相続税評価額と、実際に売却できる価格は異なるため、評価の基準を共有して話し合うことが重要です。

共有分割｜持分を決めて共同で所有する

共有分割とは、相続人がそれぞれ持分を取得し、共同で所有する方法です。すぐに売却するか決められない場合などに選ばれることがありますが、共有にすれば問題が解決するとは限りません。

保有中の管理費用や修繕、将来の売却について、引き続き調整が必要になります。さらに、 共有者の誰かに相続が発生すると、関係者が増える可能性もあります。

共有を選ぶ場合は、管理する人や費用負担、将来の処分方針まで決めておきましょう。

分割方法	内容	主な注意点
換価分割	売却して代金を分ける	売却条件・費用負担・分配方法の合意が必要
代償分割	1人などが取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う	評価額の合意と代償金の準備が必要
共有分割	持分を決めて共同で所有する	管理や将来の売却でも調整が必要

不動産の売却代金はどう分ける？3人で分配する計算例

不動産を売却するときは、売却価格と、実際に分配できる金額を分けて考えることが大切です。ここでは、兄弟3人で均等に分配することに合意した場合の例をご紹介します。

売却代金から、合意した共通費用を差し引く

売却代金が3,600万円、 相 続人全員で負担すると決めた費用が合計240万円だったと仮定します。

項目	金額
不動産の売却代金	3,600万円
合意した共通費用	▲240万円
分配対象額	3,360万円
3人で均等に分配した場合	1人あたり1,120万円

※上記は考え方を説明するための仮定例です。譲渡所得に対する税金や借入金の返済などは含めていません。実際の費用・分配額は物件や相続の内容によって異なります。また、分配時に差し引くことに合意した費用と、税務上の譲渡費用として認められる費用は、必ずしも一致しません。

立て替えた費用は、資料をそろえて精算する

相続した実家では、特定の相続人が固定資産税や修繕費、管理費などを立て替えていることがあります。売却後に初めて立替金を伝えると、「その費用は聞いていなかった」「全員で負担すべきなのか」と意見が分かれることがあります。

そのため、 領収書や支払履歴を整理し、どの費用をどの割合で精算するか、売却前に確認しておきましょう。

分配額と税金は分けて確認する

不動産売却では、受け取った代金すべてに税金がかかるわけではありません。取得費や一定の譲渡費用などをもとに譲渡所得を計算します。

また、税金や特例の適用は各相続人の状況によって異なるため、3人の最終的な手取り額が同じになるとは限りません。分配する前に税理士へ相談し、申告や納税に備えて必要な資金を確認しておくと安心です。

相続人3人で不動産を売却するまでの流れ

相続不動産の売却では、相続に関する手続きと、不動産売却の準備を並行して進める場面があります。すべてを1人で抱え込まず、不動産会社や司法書士、税理士などと役割を分けて進めましょう。

STEP1｜遺言書・相続人・不動産の状況を確認する

まずは、遺言書の有無と内容、相続人の範囲を確認します。家族が把握している相続関係と、戸籍などで確認した相続関係が異なる場合もあるため、「 兄弟3人だけのはず」と思い込まないことが大切です。

あわせて、登記事項証明書などで次の項目を確認します。

・土地・建物の現在の名義

・共有者と持分

・抵当権などの権利

・土地と建物で所有者が異ならないか

STEP2｜査定を受けて、価格と費用の目安を把握する

次に、不動産会社へ査定を依頼し、売却価格の目安を確認します。相続登記が終わっていない段階でも、査定相談や売却準備は可能です。価格の目安がわかることで、売却するか、誰かが取得するかを検討しやすくなります。

査定では、金額だけでなく、次の内容も確認しましょう。

・査定価格の根拠

・売却までの期間の見通し

・仲介と買取の選択肢

・測量や片付けなどの必要性

・売却にかかる費用の概算

早さを重視する場合と、時間をかけて価格を追求する場合では、適した方法が変わります。

判断に迷う方は、 相続不動産の買取と仲介の違い・選び方も参考にしてください。

STEP3｜分割方法と売却条件を話し合う

査定結果を共有し、売却するかどうか、売却代金をどう分けるかを話し合います。「売却には賛成」という段階でも、希望価格や期限が一致しているとは限りません。

希望する売出価格、価格交渉への対応、費用負担、分配方法などを具体的に確認しておきましょう。遺産分割協議が必要な場合は、相続人全員で行い、内容を適切な書面にまとめます。

STEP4｜相続登記を進める

売却方針に合わせて、必要な相続登記を進めます。買主へ所有権を移転するまでには、原則として相続人への名義変更が必要です。

相続登記は2024年4月から義務化されており、原則として、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月より前に相続し、その取得を知っていた不動産についても対象となり、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。

必要書類や期限の詳細は、相続登記の手続きと注意点をご確認ください。

STEP5｜媒介契約を結び、売却活動を進める

仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者を探します。相続人が複数いる場合は、誰が連絡窓口になるかに加え、販売状況を全員へどう共有するかも決めておきましょう。

問い合わせ件数や内覧の反応、 価格交渉の内容が一部の人にしか伝わっていないと、判断の行き違いにつながることがあります。

STEP6｜売買契約・決済・引渡しを行う

買主との条件がまとまったら、売買契約を結び、決済・引渡しへ進みます。共有名義の場合は、各共有者の売却意思や本人確認、契約・登記に必要な手続きを整える必要があります。

遠方に住む方がいる場合は、委任の可否や必要書類を早めに確認しましょう。 連絡窓口を1人にしただけで、その人がすべての判断や署名を代行できるわけではありません。

STEP7｜代金を分配し、確定申告の要否を確認する

決済後は、合意した費用の精算と代金の分配を行います。誰がいくら受け取り、何の費用を差し引いたのかがわかる精算書を作成し、振込記録や領収書を保管しておきましょう。

また、各相続人について確定申告の要否を確認します。 申告は代表者1人が行えば全員分が済むとは限らないため、税理士などへ確認することが大切です。

売却前に3人で決めておきたい7つのこと

相続人同士のトラブルを防ぐには、「売るかどうか」だけでなく、売り方とお金の扱いまで具体的に決めておくことが重要です。

1．売却するのか、ほかの方法を選ぶのか

最初に確認したいのは、3人が本当に売却を希望しているかです。住み続けたい人や、将来自分の子どもに使わせたい人がいる場合は、その希望も確認します。

売却ありきで話を進めず、代償分割などの方法も含めて検討しましょう。

2．いつまでの売却を目指すのか

早く整理したい人と、時間をかけても高く売りたい人では、希望する販売方針が異なります。 相続税の申告・納税、空き家の維持費、引越しなどの事情を共有し、目標時期を決めましょう。

ただし、目標時期までに必ず売れるとは限らないため、長期化した場合の対応も考えておく必要があります。

3．いくらで売り出し、どの条件で価格を見直すのか

売出価格だけでなく、価格見直しの時期や、購入希望者から値下げ交渉が入った際の判断方法も確認します。査定額は売却を保証する金額ではありません。周辺の成約事例や物件の条件をもとに、根拠を共有して判断することが大切です。

4．登記・測量・片付けなどの費用をどう負担するのか

相続不動産では、登記のほか、家財の処分や境界確認などの費用が必要になる場合があります。支払いが発生する前に、見積もりを共有し、誰が支払い、最終的にどう精算するかを決めておきましょう。

5．売れるまでの管理を誰が行うのか

空き家であっても、換気や通水、庭木の手入れ、郵便物の確認などが必要です。近くに住む人だけへ負担が集中しないように、作業と費用の分担を話し合います。

空き家を保有し続ける際の注意点は、 空き家の固定資産税と放置するリスクについての記事もご確認ください。

6．誰を連絡窓口にし、どのように情報共有するのか

窓口を1人にすると連絡は整理しやすくなりますが、重要な判断までその人に任せるのかは別の問題です。販売報告は全員へ共有する、価格変更は全員で確認するなど、連絡と意思決定のルールを決めましょう。

7．代金をどの割合で、いつ分配するのか

分配割合に加えて、共通費用、立替金、送金時期、振込手数料なども確認しておきます。「売れたら相談する」ではなく、売却前に考え方をそろえておくことで、代金を受け取った後のトラブルを防ぎやすくなります。

相続人の1人が売却に反対している場合はどうする？

共有不動産全体の売却について意見が合わない場合、説得を急ぐ前に、反対している理由を整理しましょう。

反対理由を具体的に確認する

売却に反対する背景には、さまざまな事情があります。

反対する理由	確認・検討したいこと
提示された価格が安いと感じる	査定根拠や周辺の成約事例を共有する
実家に住み続けたい	代償分割などの可能性を検討する
思い出があり手放したくない	写真や家財の整理も含めて時間を設ける
分配方法に納得できない	分配割合・費用・立替金を整理する
情報が十分に伝わっていない	同じ資料を全員で確認する

反対している人を「 話を進めてくれない人」と決めつけず、何が解消されれば検討できるのかを確認することが大切です。

同じ査定資料・費用資料で話し合う

それぞれが別の情報を見ていると、話し合いはまとまりにくくなります。例えば、1人が売出中の高い物件価格を見ている一方で、別の人が実際の成約価格を見ている場合、価格に対する認識がずれることがあります。

同じ物件資料、査定根拠、費用明細を共有し、条件をそろえて比較しましょう。

法的な対立がある場合は弁護士へ相談する

遺産分割や権利関係について争いがある場合は、弁護士へ相談することが適切です。状況によっては、家庭裁判所の遺産分割調停などを検討することもあります。

不動産会社は価格査定や販売方法の提案を行いますが、 法律上の紛争解決とは役割が異なります。話し合いが長期化している場合は、問題に合った専門家へ相談しましょう。

遠方に住む相続人がいる場合に確認したいこと

兄弟3人がそれぞれ別の地域に住んでいる場合でも、売却を進められるケースはあります。ただし、書類の準備や本人確認に時間がかかる場合があるため、早めの調整が必要です。

連絡窓口と情報共有の方法を決める

メールやオンライン会議などを活用し、査定結果や販売状況を全員が確認できるようにします。電話だけで進めると、説明内容や認識に違いが生じることがあります。 重要な決定は、後から確認できる形でも共有しましょう。

委任できる範囲と必要書類を確認する

契約や決済に本人が出席できない場合、委任による対応が可能か、不動産会社や司法書士へ確認します。委任状の内容、本人確認の方法、印鑑証明書などの必要書類は、取引や本人の状況によって異なります。

海外在住の場合などは、 国内と異なる書類が必要になることもあるため、買主が決まってからではなく、準備段階で相談しておくと安心です。

足立区・北区の相続不動産は、価格と手取り額を共有して検討しましょう

相続人同士で納得して売却を進めるには、不動産の価値と、売却に必要な対応を具体的に把握することが大切です。

足立区・北区で相続した土地や建物についても、駅からの距離や広さだけでなく、接道状況、建物の状態、境界、残置物の有無などによって売却方針が変わります。

解体や片付けを決める前に、売り方を比較する

古い実家を相続すると、「解体して更地にしないと売れないのでは」と考える方もいらっしゃいます。

しかし、 建物を残したまま売却できる場合もあり、解体費用をかけることが必ずしも有利とは限りません。解体によって税負担や利用できる特例に影響する場合もあります。

先に工事を決めず、現状のまま売る方法、更地にする方法、買取などを比較しましょう。

地域の売却実績を判断材料にする

価格を話し合う際には、同じ地域の売却実績も参考になります。

ただし、近隣の物件が同じ金額で売れるとは限りません。土地の形や道路条件、建物の状態などの違いも含めて確認することが重要です。

ハウスセイラーズの取引事例は、不動産売却実績のページでご紹介しています。

不動産売却実績

法律・登記・税金は、それぞれの専門家と確認する

相続不動産の売却では、相談内容に応じて専門家の役割が異なります。

相談内容	主な相談先
売却価格・販売方法・購入希望者探し	不動産会社
相続登記・登記に必要な書類	司法書士
相続税・譲渡所得・確定申告	税理士
遺産分割の争い・法律上の紛争	弁護士

ハウスセイラーズでは、足立区・北区の不動産売却について、 物件の状況に合わせた販売方法をご提案しています。相続登記や税務の確認が必要な場合も、ご相談内容に応じて提携専門家へのご紹介などをご案内いたします。

相続した実家や土地の売却は、家族で共有できる判断材料から

相続人3人で不動産を売却する際は、売却への同意に加え、価格や時期、費用負担、代金の分配方法を具体的に整理することが大切です。

「いくらで売れるのか」「売却にどのような費用が必要なのか」がわかると、売る・残す・誰かが取得するといった選択肢を比較しやすくなります。

ハウスセイラーズでは、足立区・北区で相続した実家・土地・マンションなどの売却相談を承っています。

「まだ家族の意見がまとまっていない」「まずは価格の目安を知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。物件の状況を確認し、ご家族で検討するための売却価格の目安や販売方法をご案内いたします。

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この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。