専任媒介契約とは？一般媒介との違い・メリットとデメリット・契約前の注意点

不動産の売却を相談した際に、「専任媒介契約で進めましょう」と提案され、どのような契約なのか気になっている方もいるのではないでしょうか。

専任媒介契約とは、不動産の売却活動を1社の不動産会社に依頼する契約です。相談窓口を一本化でき、定期的な活動報告を受けられる一方、契約期間中は他の不動産会社へ重ねて売却を依頼できません。

ただ、 「専任媒介なら必ず早く売れる」「複数社に依頼できないから買主が見つかりにくい」とは限りません。重要なのは、契約の仕組みを理解し、物件に合った販売計画を提案してくれる不動産会社を選ぶことです。

この記事では、専任媒介契約と一般媒介・専属専任媒介の違い、メリット・デメリット、契約前の確認事項を解説します。売れない場合の対処法や、解除・更新の注意点も紹介しますので、契約を検討している方は参考にしてください。

専任媒介契約とは？まず押さえたい5つの基本ルール

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約です。依頼する業務の内容や仲介手数料、契約期間などを定めます。

専任媒介契約を理解するうえでは、次の5つが基本となります。

売却活動の依頼先は1社に限定される

専任媒介契約では、契約期間中に複数の不動産会社へ重ねて売却を依頼することはできません。 売出価格の相談、広告掲載、内覧の調整、購入希望者との条件交渉などを、依頼した会社を窓口として進めます。

連絡先をまとめやすい反面、依頼先の販売体制や担当者の対応を慎重に確認することが大切です。

自分で見つけた買主とは直接取引できる

専任媒介契約では、親族や知人など、売主が自分で見つけた買主との直接取引が認められています。これを「自己発見取引」といいます。

ただし、 自己発見取引なら一切の費用がかからないとは限りません。契約内容によっては、それまでに不動産会社が販売活動のために支出した費用の精算が必要になる場合があります。

購入を希望する知人などがいる場合は、契約前に伝え、手続きや費用の扱いを確認しておきましょう。

2週間に1回以上の活動報告を受けられる

専任媒介契約では、不動産会社に対して、2週間に1回以上の業務処理状況の報告が義務付けられています。広告掲載などの販売活動や、購入検討者からの問い合わせ状況を確認できるため、売却活動の進み具合を把握しやすくなります。

報告を受ける際は、実施した活動だけでなく、購入検討者の反応や今後の改善策についても確認するとよいでしょう。

レインズへの登録義務がある

レインズとは、不動産会社同士で物件情報を共有するためのシステムです。

専任媒介契約では、原則として契約締結日の翌日から7日以内に物件情報を登録します。登録期限の計算では、不動産会社の休業日やレインズの休止日を除きます。

登録が完了すると、不動産会社から登録証明書が交付されます。受け取ったら、価格や所在地、面積などの内容を確認しましょう。 専任媒介で1社に限定されるのは、売主が依頼する窓口です。買主を紹介できる会社まで1社に限定されるわけではありません。

レインズを通じて情報を共有することで、他の不動産会社から購入希望者を紹介してもらうこともできます。

契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内です。必ず3ヶ月にしなければならないわけではなく、上限の範囲内で協議して決めます。また、期間が満了しても自動更新されるものではありません。

継続して依頼する場合は、売主から更新を申し出て、不動産会社と合意する必要があります。

売却を始める前後の全体的な流れについては、不動産売却の流れと準備を解説した完全ガイドもご覧ください。

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専任媒介・一般媒介・専属専任媒介の違い

不動産売却の媒介契約には、専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の3種類があります。主な違いは、複数社への依頼ができるか、自分で見つけた買主と直接取引できるか、活動報告やレインズ登録の義務があるかという点です。

※自己発見取引では、 契約内容に応じた通知や費用精算が必要になる場合があります。レインズ登録期限は契約締結日の翌日から数え、休業日等を除きます。

一般媒介との違いは「複数社へ依頼できるか」

一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できます。各社の販売網を活用できる一方、問い合わせへの対応や内覧日程の調整、売出価格を変更する際の連絡など、売主側の管理が増えることがあります。

また、一般媒介には法律上の定期報告義務がないため、どのような報告を受けられるかを契約前に確認しておくと安心です。専任媒介と一般媒介は、どちらかが必ず高く売れる、早く売れるというものではありません。

物件の条件や販売計画、ご自身が対応できる範囲を踏まえて選びましょう。

専属専任媒介との違いは「自己発見取引」と「報告・登録の頻度」

専属専任媒介契約も、依頼先は1社のみです。ただし、売主が自分で買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を通して取引する必要があります。

一方、不動産会社には、1週間に1回以上の活動報告と、専任媒介より短い期限でのレインズ登録が義務付けられています。親族や知人が購入する可能性がある方は、 自己発見取引の扱いを確認したうえで契約を選ぶことが大切です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の主なメリットは、情報と連絡窓口をまとめながら、販売状況を確認して進められることです。

連絡窓口を一本化できる

不動産売却では、売出価格の決定、写真撮影、内覧の調整、購入申込みへの対応など、さまざまなやり取りが発生します。

専任媒介なら依頼先が1社のため、希望条件や売却期限を一つの窓口に伝えられます。複数社へ同じ説明を繰り返す負担を減らしやすい点がメリットです。

仕事や家事で忙しい方や、遠方に住みながら売却を進める方にとっても、連絡先をまとめられることは判断材料になるでしょう。

定期的な報告をもとに販売方針を見直せる

専任媒介契約では、2週間に1回以上の活動報告を受けられます。問い合わせの件数、内覧の状況、購入検討者の反応などを確認することで、販売方針を見直す材料を集められます。

例えば、 問い合わせが少なければ写真や掲載内容、売出価格を確認し、内覧はあるのに申込みがなければ、見送られた理由を整理するといった対応が考えられます。

契約前に、報告の頻度だけでなく、どのような内容を共有してもらえるかまで確認しておくとよいでしょう。

他の不動産会社にも物件情報を共有できる

専任媒介契約にはレインズへの登録義務があるため、依頼先以外の不動産会社にも物件情報を共有できます。 「1社に依頼すること」と「1社だけで買主を探すこと」は同じではありません。

依頼先の顧客や広告からの問い合わせに加えて、他社からの紹介も受け入れながら、購入希望者を探すことができます。

専任媒介契約のデメリットと注意点

専任媒介契約には便利な面がありますが、依頼先を1社に絞るからこそ確認しておきたいこともあります。

依頼先の販売体制や対応に左右される

専任媒介では、売却活動の窓口を1社に任せるため、その会社の販売計画や担当者の対応が重要になります。

査定額が高いという理由だけで選ぶと、契約後に十分な説明がないまま値下げを提案されたり、販売状況が分からなくなったりする可能性があります。

契約前には、次の点を確認しましょう。

・査定価格の根拠を具体的に説明してくれるか

・物件に合った販売方法を提案してくれるか

・質問に分かりやすく答えてくれるか

・問い合わせや内覧の反応を共有してくれるか売れない場合の見直し方まで説明してくれるか

会社選びの判断材料については、不動産査定の注意点と、高い査定額だけで選ばないためのポイントも参考にしてください。

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契約期間中は他社へ重ねて売却を依頼できない

専任媒介契約を結んだ後は、契約期間中に他社へ重ねて売却を依頼することはできません。対応に不満がある場合でも、現在の契約を確認しないまま別の会社へ依頼を進めることは避けましょう。

まずは担当者や責任者に改善を求め、 必要に応じて契約満了時の変更や途中解除について相談します。

情報公開や他社への紹介対応を確認する必要がある

売却時に注意したい行為の一つに「囲い込み」があります。これは、自社で買主を見つけることを優先し、他の不動産会社からの紹介依頼などを不当に制限する行為です。購入希望者と出会う機会を狭めるおそれがあります。

ただし、問い合わせが少ないことだけで囲い込みと判断することはできません。まずはレインズの登録証明書を受け取り、売主向けの確認画面で登録内容や取引状況を確認しましょう。身に覚えのない紹介停止などがあれば、理由を担当者に確認することが大切です。

契約前にも、 「他社からの問い合わせや内覧依頼にはどのように対応するか」を聞いておくとよいでしょう。

専任媒介契約が向いている人・一般媒介も検討したい人

媒介契約は、売却の目的や物件の状況、売主が対応できる範囲によって選び方が変わります。

専任媒介契約を検討しやすい人

次のような方は、専任媒介契約を選択肢にしやすいでしょう。

・複数社との連絡や日程調整を減らしたい方

・ 定期的に販売状況を確認しながら進めたい方

・納得できる販売計画を提案してくれる会社が見つかった方

・売却期限や住み替えの予定を共有し、計画的に進めたい方

ただし、1社に任せれば何もしなくてよいというわけではありません。活動報告を確認し、価格や条件について担当者と相談することが大切です。

一般媒介契約も検討したい人

複数社に売却を依頼し、各社との連絡や販売状況の管理をご自身で行いたい方は、一般媒介契約も検討できます。ただし、依頼先を増やすだけで成果が上がるとは限りません。 各社の広告掲載方法や報告内容を確認し、価格変更や成約時の連絡を適切に行う必要があります。

まだ依頼先を決められていない場合は、まず複数社の査定根拠や販売計画を比較し、その後に契約形態を選ぶとよいでしょう。

専任媒介契約を結ぶ前に確認したい7つのポイント

契約前は、査定価格だけでなく「どのように売却を進めるか」を具体的に確認しましょう。

1．査定価格の根拠

査定価格は、必ずその金額で売れることを約束するものではありません。 周辺の成約事例、現在売り出されている競合物件、築年数や管理状態など、どのような条件をもとに算出したのかを確認します。

「なぜこの価格なのか」「どの程度の期間を想定しているのか」を説明してもらうことが大切です。

2．広告掲載と販売活動の計画

どの媒体へ、いつから、どのような内容で掲載するのかを確認しましょう。写真の撮り方や紹介文、室内の見せ方なども、購入検討者の印象に関わります。

近所に知られずに売却したいなどの希望がある場合は、 広告範囲への影響も含めて、契約前に相談しておきます。

3．活動報告の内容と連絡方法

報告をメールで受けるのか、書面で受けるのかなど、連絡方法を確認します。あわせて、次のような情報を共有してもらえるか相談しておきましょう。

・実施した広告掲載や販売活動

・問い合わせ件数と内覧件数

・購入検討者から寄せられた意見

・購入を見送った主な理由

・次に実施する改善策

数字だけでなく、その結果をどう判断し、 次に何を行うかまで話し合えることが重要です。

4．レインズ登録と他社への紹介対応

レインズの登録予定日や、登録証明書の受け取り方を確認します。また、他社から購入希望者を紹介された場合の対応や、内覧の受付方法についても聞いておきましょう。

5．仲介手数料と別途発生する費用

仲介手数料の金額や支払時期に加え、別途費用が発生するサービスの有無を確認します。特に、売主が特別に依頼する広告や追加サービスなどは、費用負担が生じる場合があります。 実施内容と金額、負担する条件を事前に確認しましょう。

6．契約期間と販売方針を見直す時期

契約期間だけでなく、いつ販売状況を振り返るかも決めておくと、状況に応じた判断がしやすくなります。売却希望時期から逆算し、問い合わせが少ない場合の確認項目や、価格を見直す際の判断材料を共有しておきましょう。

7．解除・更新・自己発見取引の条件

途中で依頼をやめる場合や、契約を更新しない場合の手続き、費用の扱いを確認します。 知人などが購入する可能性がある場合は、自己発見取引の通知方法や、それまでの活動費用の精算についても確認しておくと安心です。

専任媒介契約で売れないときの対処法

専任媒介契約を結んでも、希望する時期に売れるとは限りません。売却が進まない場合は、契約形態だけを原因と考えず、購入検討者がどの段階で離れているのかを確認しましょう。

問い合わせが少ない場合は、価格と掲載内容を確認する

問い合わせが少ない場合は、まず物件がどこに、どのような内容で掲載されているかを確認します。写真が少ない、室内の特徴が伝わらない、必要な情報が不足しているといった点があれば、改善を検討します。

あわせて、 同じエリアで売り出されている競合物件と比較し、価格と条件のバランスを確認しましょう。

内覧はあるのに申込みがない場合は、見送られた理由を整理する

内覧につながっている場合は、価格以外にも、室内の印象や設備の状態、購入希望条件とのずれが影響している可能性があります。

担当者から内覧後の意見を共有してもらい、改善できる点と、価格や条件に反映すべき点を分けて考えます。清掃や整理で対応できる場合もあれば、建物の状態や立地など、簡単には変更できない条件が理由になっている場合もあります。

報告が曖昧な場合は、活動内容と改善案の共有を求める

「反響がありません」という報告だけでは、次に何をすべきか判断できません。掲載媒体、問い合わせ件数、内覧結果、他社からの紹介依頼の状況などを確認し、次の対策を相談しましょう。

足立区で売却を進める際の販売方法については、物件タイプ別・不動産を早く売るためのポイントも参考にしてください。

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専任媒介契約の解除・更新・不動産会社の変更

売却活動を続けるか、別の会社へ切り替えるかを判断する際は、契約満了時と途中解除を分けて考えることが大切です。

契約満了時には、更新しない選択もできる

専任媒介契約は、期間が満了したら必ず更新しなければならないものではありません。これまでの活動内容、報告の分かりやすさ、今後の改善提案を確認して、継続するか判断しましょう。

更新しない場合は、 広告掲載の終了や鍵の返却など、必要な対応についても確認します。

途中解除では、理由と契約内容によって費用の扱いが異なる

契約期間の途中で解除する場合は、不動産会社に責任がある場合と、売主側の事情などによる場合とで、費用の扱いが異なることがあります。

不動産会社に責任のない理由で解除する場合などは、契約の履行に要した費用を請求されることがあります。標準媒介契約約款では、この費用の償還には約定報酬額を上限とする定めがあります。

ただし、費用の償還と契約違反に伴う違約金は別の問題です。 「解約なら必ず無料」「必ず仲介手数料全額を支払う」と一律に判断せず、契約書と請求根拠を確認しましょう。

他社へ切り替える前に、現在の契約を整理する

別の不動産会社へ変更する際は、現在の契約の終了日や精算内容を確認してから進めます。また、元の不動産会社から紹介された購入希望者と、契約終了後に直接取引する場合などは、報酬請求の対象になることがあります。

契約終了後であっても、 それまでの紹介や交渉経緯を無視して進めず、関係する契約条件を確認することが大切です。

足立区・北区で不動産売却を検討している方へ

専任媒介契約を選ぶ際に大切なのは、契約の名称だけでなく、「誰に、どのような計画で売却を任せるか」を確認することです。同じ地域の物件でも、駅からの距離、土地や建物の条件、管理状態、売却期限などによって、適した販売方法は変わります。

査定価格だけで判断せず、その根拠や販売計画、活動報告の内容まで確認することで、ご自身に合う依頼先を選びやすくなります。ハウスセイラーズでは、足立区・北区で不動産売却を検討されている方のご相談を承っています。

「専任媒介と一般媒介のどちらがよいか分からない」「今の条件で売却を進められるか知りたい」という段階でも、まずは物件の状況やご希望をお聞かせください。

売却の参考として、ハウスセイラーズの不動産売却実績もご覧くださいませ。

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この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。