ローン残債があっても家は売れる！損しない売却のコツと注意点を徹底解説

ローンが残っていると、家は売ることができない。そのように思っている人もいるのではないでしょうか。実はローンが残っていても、家の売却は可能です。ただし手順や注意点を誤ると損をするリスクもあります。この記事では、残債のある家を適正に売却する方法と、知っておきたい重要ポイントを詳しく解説していきます。是非、参考にしてください。

住宅ローンが残っていても、家は売れる時代

「ローンが残っている家は売れないのでは？」と不安を抱えている方も多いかと思います。しかし、実際には住宅ローン返済中でも家を売却することは可能です。

最近では、ローンが残っている状態で、売却を試みるということが、一般的な選択肢になりつつあります。

その背景には、ライフスタイルの変化や家計の見直しなど、多様な事情による「住み替え」や「資金調整」のニーズの増加にあります。たとえば、広すぎる家からコンパクトな住まいへの転居や、ローン負担の軽減を目的とした売却などが行われていることが関係しています。

住宅ローン返済中の「家の売却」が一般的になりつつある理由

住宅ローン返済中に家を売却するケースは年々増加傾向にあります。少子高齢化や共働き世帯の増加、テレワークの定着といったライフスタイルの多様化があります。

国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査」によると、住み替え理由として最も多いのは「現在の住宅が古くなった」や「より広い・便利な家に住みたい」といった前向きな動機で、 約47%の人が「住み替えを目的とした住宅取得」を行っていると報告もされています。

また、金融機関のローン制度も柔軟になり、「住み替えローン」などを活用すれば、旧居の ローンが残っていても 新居の購入と並行して売却手続きを進めることが可能になってきています。

こうした流れによって、住宅ローン返済中の売却は、特別な選択肢ではなく「ごく一般的な手段」となりつつあります。

とはいえ、ローンが残っている状態での売却には、通常の不動産売却とは異なる手続きや注意点が存在します。うまく進めるためには、あらかじめ基本的な知識と対策を押さえておくことが大切になってきますので、その点は覚えておきましょう。

不動産売却の基本ステップと必要書類

住宅ローンが残っていても家を売ることは可能できるのですが、確実に手続きを進めるためには、基本的な流れと必要な書類を理解しておくことが重要です。ここからは、売却までの一般的なステップと、各段階で必要となる書類についてわかりやすくご説明していきます。

売却の基本ステップ

不動産売却は、段階を踏んで進めることでトラブルや損失のリスクを回避できます。住宅ローン返済中の売却も、基本の流れは通常の売却と大きく変わりません。

Step 1：売却相談と相場調査

まずは、不動産会社に相談し、売却に関するアドバイスを受けましょう。現在の相場を把握するためには、専門家の力を借りるのがベストです。自宅周辺の売却事例、築年数、間取り、路線価などをもとに、適正な価格を教えてもらえます。

もしも、足立区付近で、不動産売却をご検討されている方は、私たちハウスセイラーズまでお気軽にお問い合わせくださいませ。お客様に寄り添って、ご提案させていただきます。

無料査定・ご相談

Step 2：住宅ローン残高の確認

現在のローン残高を確認し、売却価格で完済できるかをチェックしましょう。残高は金融機関に問い合わせればすぐに教えてもらえます。また、抵当権の内容や完済条件の確認もこの段階で重要となってきます。住宅ローン残高についても、不動産会社に一度相談してみるのも１つの方法です。

Step 3：媒介契約の締結

信頼できる不動産会社を選んだら、「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

■ 専属専任媒介契約：1社のみに依頼し、自己発見取引も不可（毎週の報告義務あり）
■ 専任媒介契約：1社に依頼、自己発見取引は可能
■ 一般媒介契約：複数社への同時依頼が可能（報告義務なし）

売主の状況に応じて、最適な契約形態を選びましょう。どの契約内容が理想的なのかは状況によって異なります。

Step 4：売却活動の開始

広告やポータルサイト掲載、内覧対応などを通じて、買主を探していきます。住宅ローンが残っていても、買主には特に不利益はないため、通常どおり売却活動を進められます。

Step 5：売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。手付金を受け取り、契約書に基づいて引渡しまでの段取りを進めていきます。ローン残債が売却代金で完済できる見込みであることが大前提となります。

Step 6：ローン完済と抵当権抹消

売却代金を受け取り、住宅ローンを一括返済します。これにより、物件に設定された抵当権が抹消され、所有権移転が可能になります。

Step 7：物件引渡しと登記手続き

買主へ鍵を引き渡し、登記変更の手続きを完了すれば売却は完了です。不動産会社や司法書士がサポートしてくれますので、難しい手続きもスムーズに進めることができるかと思います。

不動産売却は、何よりも信頼できる不動産会社を選ぶということが大事になってきますので、その点を覚えておきましょう。

売却に必要な主な書類一覧

売却活動に入る前後で準備が必要となってくる書類は意外と多いため、早めにそろえておくとスムーズです。一部書類に関しては不動産会社が代理で取得する事も可能となりますので、相談してみるのも１つの方法です。

売却前に必要な書類一覧

売買契約締結時に必要な書類一覧

引渡し時に必要な書類

書類に不備があると売却がストップする可能性も

不動産売却において、書類の不備は大きなトラブルの原因になります。特に「権利証（登記識別情報）」や「ローン残高証明書」は、買主のローン審査や抵当権抹消手続きに直結するため、 万が一紛失している場合は早めに不動産会社や司法書士に相談するようにしましょう。

自分一人では、不動産売却を行えそうにないという方は、まずは信頼できる不動産会社に相談することから始めるのが一番です。

売却価格と残債のバランスで変わる対応方法について

住宅ローン返済中に家を売却する場合、「売却価格」と「ローン残債」のバランスが非常に重要になります。この差額によって、売却の方法や必要な手続きが大きく変わるため、自分がどのパターンに当てはまるかを正しく理解しておくことが重要です。

売却価格が残債を上回る場合「スムーズな売却が可能」

このケースでは、売却で得た代金から住宅ローンを完済することができます。金融機関の抵当権もスムーズに抹消できるため、売却手続きは一般的な流れで進行します。たとえば以下のような例が該当します。

■ 売却価格：3,500万円
■ ローン残債：3,000万円
■ 差額：+500万円（諸費用も含め完済が可能）

売却価格が残債を下回る場合「資金調整が必要」

自己資金で不足分を補填できれば売却が可能となります。このケースでは、売却金額だけではローンを完済できないため、不足額を別途補う必要があります。たとえば以下のような例が該当します。

■ 売却価格：2,500万円
■ ローン残債：3,000万円
■ 差額：▲500万円（追加返済が必要）

足りない場合は「任意売却」も選択肢に

自己資金で不足分を用意できない場合、「任意売却」という制度を利用する選択肢もあります。任意売却とは、金融機関の合意を得たうえで、市場価格に近い金額で不動産を売却する手法です。

任意売却は、債務整理や自己破産を回避する手段にもなりますが、「信用情報に影響が出る」などの注意点もあるため、慎重な判断と専門家のサポートが必要となってきます。

売却タイミングによって結果が変わるケースもある

住宅ローンが残っている場合は、 「いつ売るか」も重要な判断材料になります。

例えば、転勤・離婚・相続・住み替え・老後資金の確保など、売却理由によって優先順位は異なります。価格だけを重視して販売期間が長くなると、その間も住宅ローンや固定資産税、管理費・修繕積立金（マンションの場合）などの負担が続きます。
反対に、急いで価格を下げすぎると、本来得られたはずの利益を逃してしまう可能性もあります。

「高く売る」だけではなく、「いつ・いくらで・どの条件なら納得できるのか」という視点で戦略を立てることが重要です。

住み替えを予定している人が見落としやすいポイント

住宅ローンが残った状態で住み替える場合、新居の購入と現在の住まいの売却をどう進めるかが大きな課題になります。先に売却する方法には資金計画を立てやすいメリットがありますが、仮住まいが必要になるケースもあります。
一方、先に購入する場合は引っ越しがスムーズになる反面、二重ローンになるリスクも考えなければなりません。資金面だけでなく、 家族構成や生活スタイルも踏まえた計画を立てることが、後悔しない住み替えにつながります。

本当に重要なのは「売れるかどうか」ではなく「どう売るか」

住宅ローンが残っていると、不安から焦って売却活動を始めてしまう方も少なくありません。
しかし、同じ物件でも価格設定や販売方法、広告戦略、購入希望者への提案力によって結果は大きく変わります。また、住宅ローンの状況だけでなく、税金や諸費用、将来のライフプランまで含めて考えることで、より納得感のある売却につながります。
「住宅ローンが残っているから難しい」のではなく、「現状を正しく把握して最適な方法を選ぶこと」が成功への第一歩です。

住宅ローン返済中の不動産売却で失敗しないために知っておきたい注意点

住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合、「売れるかどうか」だけでなく、「どのように売るか」が結果を大きく左右します。実際には、事前準備が不足していたことで希望どおりに売却できなかったり、想定外の出費が発生したりするケースも少なくありません。

ここでは、住宅ローン返済中の不動産売却で後悔しないために、押さえておきたいポイントを紹介します。

査定価格だけで資金計画を立てない

不動産会社から提示される査定価格は、あくまでも売却予想価格です。実際の成約価格とは異なる場合もあり、必ずその金額で売れるとは限りません。また、売却時には仲介手数料や抵当権抹消費用、司法書士費用、印紙税などの諸費用も発生します。

「査定価格なら住宅ローンを完済できると思っていたのに、諸費用を考慮したら自己資金が必要になった」というケースもあるため、資金計画は手取りベースで考えることが重要です。

住宅ローンの完済手続きは金融機関との調整が必要

住宅ローンが残っている不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
売却時にはローンを完済し、抵当権を抹消する必要がありますが、この手続きは売買契約だけで完了するものではありません。金融機関との事前相談や必要書類の準備、決済当日の手続きなど、関係者が連携して進める必要があります。特に引渡し日が決まってから慌てないよう、早い段階でローン残高や必要書類を確認しておくと安心です。

価格だけで不動産会社を選ばない

「一番高い査定額を提示してくれた会社」を選びたくなる気持ちは自然ですが、高額査定がそのまま高額売却につながるとは限りません。相場とかけ離れた価格で売り出すと、長期間売れ残ってしまい、結果として大幅な値下げを余儀なくされることもあります。

重要なのは、 地域の市場動向を踏まえた根拠のある査定と、どのような販売戦略で売却活動を進めるのかという点です。査定価格だけでなく、販売実績や提案内容も比較しながら判断することが大切です。

住み替えを伴う場合はスケジュール管理も重要

住宅ローン返済中の売却では、住み替えが同時進行になるケースも多くあります。
売却が先なのか、新居購入が先なのかによって資金計画や引っ越しスケジュールは大きく変わります。売却が予定より長引くこともあれば、逆に早期に買主が決まることもあるため、柔軟に対応できる準備が必要です。
仮住まいの可能性や引っ越し費用なども含めて計画しておくことで、余裕を持って住み替えを進められるでしょう。

早めの情報収集が選択肢を広げる

住宅ローンが残っているからといって、必ずしも不利な売却になるわけではありません。
現在のローン残高、市場価格、売却時期などを総合的に把握することで、自分に合った売却方法を選択しやすくなります。また、早い段階で相談を始めることで、価格設定や販売戦略にも余裕が生まれ、結果として納得できる条件で売却できる可能性も高まります。

「まだ売ると決めていないから相談できない」と考える必要はありません。情報収集を早めに始めることが、後悔しない不動産売却への第一歩になります。

住宅ローン返済中の売却は「正しい理解と準備」がポイント

住宅ローンが残っている家でも、条件が整えば問題なく売却することができます。大切なのは、「売却価格と住宅ローン残債のバランスを確認すること」「任意売却になる前に早期に行動すること」「信頼できる不動産会社に相談すること」、この3点が大事になってきます。

まず、売却価格がローン残債を上回ればスムーズに完済でき、下回る場合は自己資金の準備や金融機関との相談が必要となってきます。また、支払いが厳しくなる前に売却を進めることで、競売といったリスクを避けることができます。

不動産のプロに相談することで、複雑な手続きや金融機関との交渉も安心して進められますので、今後の住まい選びや資金計画を前向きに進めるためにも、まずは現状を正しく把握し、早めの相談と行動を心がけましょう。

不安や疑問がある場合は、一人で抱え込まず、経験豊富な不動産の専門家に相談することが理想的です。

この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。