ローン残債があっても家は売れる！損しない売却のコツと注意点を徹底解説

ローンが残っていると、家は売ることができない。そのように思っている人もいるのではないでしょうか。実はローンが残っていても、家の売却は可能です。ただし手順や注意点を誤ると損をするリスクもあります。この記事では、残債のある家を適正に売却する方法と、知っておきたい重要ポイントを詳しく解説していきます。是非、参考にしてください。

住宅ローンが残っていても、家は売れる時代

「ローンが残っている家は売れないのでは？」と不安を抱えている方も多いかと思います。しかし、実際には住宅ローン返済中でも家を売却することは可能です。

最近では、ローンが残っている状態で、売却を試みるということが、一般的な選択肢になりつつあります。

その背景には、ライフスタイルの変化や家計の見直しなど、多様な事情による「住み替え」や「資金調整」のニーズの増加にあります。たとえば、広すぎる家からコンパクトな住まいへの転居や、ローン負担の軽減を目的とした売却などが行われていることが関係しています。

住宅ローン返済中の「家の売却」が一般的になりつつある理由

住宅ローン返済中に家を売却するケースは年々増加傾向にあります。少子高齢化や共働き世帯の増加、テレワークの定着といったライフスタイルの多様化があります。

国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査」によると、住み替え理由として最も多いのは「現在の住宅が古くなった」や「より広い・便利な家に住みたい」といった前向きな動機で、 約47%の人が「住み替えを目的とした住宅取得」を行っていると報告もされています。

また、金融機関のローン制度も柔軟になり、「住み替えローン」などを活用すれば、旧居の ローンが残っていても 新居の購入と並行して売却手続きを進めることが可能になってきています。

こうした流れによって、住宅ローン返済中の売却は、特別な選択肢ではなく「ごく一般的な手段」となりつつあります。

とはいえ、ローンが残っている状態での売却には、通常の不動産売却とは異なる手続きや注意点が存在します。うまく進めるためには、あらかじめ基本的な知識と対策を押さえておくことが大切になってきますので、その点は覚えておきましょう。

不動産売却の基本ステップと必要書類

住宅ローンが残っていても家を売ることは可能できるのですが、確実に手続きを進めるためには、基本的な流れと必要な書類を理解しておくことが重要です。ここからは、売却までの一般的なステップと、各段階で必要となる書類についてわかりやすくご説明していきます。

売却の基本ステップ

不動産売却は、段階を踏んで進めることでトラブルや損失のリスクを回避できます。住宅ローン返済中の売却も、基本の流れは通常の売却と大きく変わりません。

Step 1：売却相談と相場調査

まずは、不動産会社に相談し、売却に関するアドバイスを受けましょう。現在の相場を把握するためには、専門家の力を借りるのがベストです。自宅周辺の売却事例、築年数、間取り、路線価などをもとに、適正な価格を教えてもらえます。

もしも、足立区付近で、不動産売却をご検討されている方は、私たちハウスセイラーズまでお気軽にお問い合わせくださいませ。お客様に寄り添って、ご提案させていただきます。

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Step 2：住宅ローン残高の確認

現在のローン残高を確認し、売却価格で完済できるかをチェックしましょう。残高は金融機関に問い合わせればすぐに教えてもらえます。また、抵当権の内容や完済条件の確認もこの段階で重要となってきます。住宅ローン残高についても、不動産会社に一度相談してみるのも１つの方法です。

Step 3：媒介契約の締結

信頼できる不動産会社を選んだら、「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

■ 専属専任媒介契約：1社のみに依頼し、自己発見取引も不可（毎週の報告義務あり）
■ 専任媒介契約：1社に依頼、自己発見取引は可能
■ 一般媒介契約：複数社への同時依頼が可能（報告義務なし）

売主の状況に応じて、最適な契約形態を選びましょう。どの契約内容が理想的なのかは状況によって異なります。

Step 4：売却活動の開始

広告やポータルサイト掲載、内覧対応などを通じて、買主を探していきます。住宅ローンが残っていても、買主には特に不利益はないため、通常どおり売却活動を進められます。

Step 5：売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。手付金を受け取り、契約書に基づいて引渡しまでの段取りを進めていきます。ローン残債が売却代金で完済できる見込みであることが大前提となります。

Step 6：ローン完済と抵当権抹消

売却代金を受け取り、住宅ローンを一括返済します。これにより、物件に設定された抵当権が抹消され、所有権移転が可能になります。

Step 7：物件引渡しと登記手続き

買主へ鍵を引き渡し、登記変更の手続きを完了すれば売却は完了です。不動産会社や司法書士がサポートしてくれますので、難しい手続きもスムーズに進めることができるかと思います。

不動産売却は、何よりも信頼できる不動産会社を選ぶということが大事になってきますので、その点を覚えておきましょう。

売却に必要な主な書類一覧

売却活動に入る前後で準備が必要となってくる書類は意外と多いため、早めにそろえておくとスムーズです。一部書類に関しては不動産会社が代理で取得する事も可能となりますので、相談してみるのも１つの方法です。

売却前に必要な書類一覧

売買契約締結時に必要な書類一覧

引渡し時に必要な書類

書類に不備があると売却がストップする可能性も

不動産売却において、書類の不備は大きなトラブルの原因になります。特に「権利証（登記識別情報）」や「ローン残高証明書」は、買主のローン審査や抵当権抹消手続きに直結するため、 万が一紛失している場合は早めに不動産会社や司法書士に相談するようにしましょう。

自分一人では、不動産売却を行えそうにないという方は、まずは信頼できる不動産会社に相談することから始めるのが一番です。

売却価格と残債のバランスで変わる対応方法について

住宅ローン返済中に家を売却する場合、「売却価格」と「ローン残債」のバランスが非常に重要になります。この差額によって、売却の方法や必要な手続きが大きく変わるため、自分がどのパターンに当てはまるかを正しく理解しておくことが重要です。

売却価格が残債を上回る場合「スムーズな売却が可能」

このケースでは、売却で得た代金から住宅ローンを完済することができます。金融機関の抵当権もスムーズに抹消できるため、売却手続きは一般的な流れで進行します。たとえば以下のような例が該当します。

■ 売却価格：3,500万円
■ ローン残債：3,000万円
■ 差額：+500万円（諸費用も含め完済が可能）

売却価格が残債を下回る場合「資金調整が必要」

自己資金で不足分を補填できれば売却が可能となります。このケースでは、売却金額だけではローンを完済できないため、不足額を別途補う必要があります。たとえば以下のような例が該当します。

■ 売却価格：2,500万円
■ ローン残債：3,000万円
■ 差額：▲500万円（追加返済が必要）

足りない場合は「任意売却」も選択肢に

自己資金で不足分を用意できない場合、「任意売却」という制度を利用する選択肢もあります。任意売却とは、金融機関の合意を得たうえで、市場価格に近い金額で不動産を売却する手法です。

任意売却は、債務整理や自己破産を回避する手段にもなりますが、「信用情報に影響が出る」などの注意点もあるため、慎重な判断と専門家のサポートが必要となってきます。

住宅ローン返済中の売却は「正しい理解と準備」がポイント

住宅ローンが残っている家でも、条件が整えば問題なく売却することができます。大切なのは、「売却価格と住宅ローン残債のバランスを確認すること」「任意売却になる前に早期に行動すること」「信頼できる不動産会社に相談すること」、この3点が大事になってきます。

まず、売却価格がローン残債を上回ればスムーズに完済でき、下回る場合は自己資金の準備や金融機関との相談が必要となってきます。また、支払いが厳しくなる前に売却を進めることで、競売といったリスクを避けることができます。

不動産のプロに相談することで、複雑な手続きや金融機関との交渉も安心して進められますので、今後の住まい選びや資金計画を前向きに進めるためにも、まずは現状を正しく把握し、早めの相談と行動を心がけましょう。

不安や疑問がある場合は、一人で抱え込まず、経験豊富な不動産の専門家に相談することが理想的です。