相続登記しないと不動産は売却できない？手続き・必要書類・費用を解説【2026年版】

親や家族から土地・戸建て・マンションなどの不動産を相続し、「相続登記が終わっていなくても売却できる？」「亡くなった親の名義のままでも売れる？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、相続登記が完了していなくても、不動産会社への査定相談や売却準備は可能です。ただし、実際に買主へ所有権を移転するまでには、原則として相続登記を行い、不動産の名義を相続人へ変更する必要があります。

また、2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内の申請が必要です。2024年4月以前の相続も対象となり、一定の場合は 2027年3月31日までに対応しなければなりません。

この記事では、相続登記をしていない不動産は売却できるのかをはじめ、相続登記の期限、必要書類、費用、手続きの流れについてわかりやすく解説します。

足立区・北区で相続した実家や土地の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

相続登記をしていない不動産は売却できる？

まず確認しておきたいのが、「 相続登記が終わっていなくても不動産は売却できるのか」という点です。相続登記が完了していない段階でも、不動産会社へ査定を依頼したり、売却について相談したりすることは可能です。相続人や権利関係を確認しながら、不動産の価格を把握し、今後の売却スケジュールを検討することもできます。

ただし、実際に買主へ不動産の所有権を移転するためには、原則として相続登記が必要です。基本的には、以下の流れで名義を移していきます。

・被相続人（亡くなった方）

・相続登記

・相続人

・売買による所有権移転

・買主

つまり、亡くなった方の名義から買主へ直接名義を変更するのではなく、まず相続登記によって相続人へ名義を変更し、その後、売買による所有権移転を行うのが基本です。

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相続登記前でも不動産査定や売却相談はできる

「登記が終わってから不動産会社へ相談しよう」と考える方もいらっしゃいますが、必ずしもすべてを順番に進める必要はありません。

相続登記を進めながら、不動産会社へ査定を依頼し、「 この不動産はいくらくらいで売れそうなのか」「売却する場合にはどれくらいの期間が必要なのか」「建物を残したまま売るべきなのか、更地にした方がよいのか」などを確認しておくこともできます。

特に遺産分割協議を行う場合、不動産の市場価格がわからないまま話し合いを進めるよりも、ある程度の売却価格を把握しておいた方が判断しやすくなるケースがあります。

例えば、兄弟3人で相続する不動産について「誰かが取得するのか」「売却して現金で分けるのか」を話し合う場合、3,000万円程度で売れる不動産なのか、5,000万円程度の価値がある不動産なのかによって判断も変わるでしょう。

そのため、相続登記と不動産査定は並行して進めることも選択肢の一つです。

買主への所有権移転までには相続登記が必要

相続した不動産の売却で注意したいのは、「売却相談ができること」と「買主へ所有権を移転できること」は別だという点です。登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、通常、亡くなった方から買主へ直接所有権移転登記をすることはできません。

そのため、最終的には相続登記を行い、相続によって不動産を取得した方へ名義を変更したうえで、買主への 所有権移転登記を行う必要があります。

場合によっては相続登記の完了を前提として売却活動や契約準備を進めることもありますが、相続関係が複雑な状態で買主を先に見つけてしまうと、相続登記が間に合わず決済スケジュールに影響する可能性があります。

売却する意思がある程度固まっている場合には、早い段階から不動産会社と司法書士などの専門家へ相談しておくことが大切です。

相続登記とは？2024年4月から義務化

相続登記とは、不動産を所有していた方が亡くなった際に、土地や建物の名義を相続した方へ変更する登記手続きです。例えば父親名義の実家を長男が相続した場合、登記簿上の所有者を父親から長男へ変更します。

以前は相続登記に法律上の申請期限がなく、相続後も何十年と亡くなった方の名義のままになっている不動産も少なくありませんでした。

しかし、所有者がわからない土地の増加などが社会問題となったことから制度が変更され、 2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。

相続登記の期限は原則3年以内

相続登記は、単純に「亡くなってから3年以内」というわけではありません。法律上は、相続や遺贈によって不動産を取得した相続人について、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが基本的なルールとなっています。

また、その後に遺産分割協議が成立して不動産を取得した場合には、 遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を行う必要があります。

2024年4月より前に相続した不動産も対象

特に注意しておきたいのが、相続登記の義務化が始まった2024年4月1日より前に相続した不動産です。「10年前に父親が亡くなった」「祖父名義の土地がそのまま残っている」といった場合でも、相続登記が完了していなければ義務化の対象になる可能性があります。

2024年4月1日より前の相続については一定の経過措置が設けられており、 原則として2027年3月31日までの対応が必要です。2026年現在、「昔の相続だからまだ大丈夫」と放置するのではなく、一度登記簿を確認しておくことをおすすめします。

正当な理由なく対応しないと10万円以下の過料の可能性

正当な理由なく相続登記の申請義務を果たさなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。もちろん、事情があるからといって直ちに過料が科されるという意味ではありません。

ただし、「売る予定がないから」「手続きが面倒だから」という理由だけで長期間放置することにはリスクがあります。不動産をすぐに売却する予定がなかったとしても、 将来売却する可能性や、さらに次の相続が発生する可能性まで考え、早めに権利関係を整理しておくことが重要です。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産を売却する場合、「まず登記をして、その後に不動産会社へ行けばよい」と考えがちですが、実際には複数の手続きを並行して進めることもできます。大きな流れとしては、次の7つのステップで考えるとわかりやすくなります。

STEP1｜相続した不動産を確認する

最初に行いたいのは、亡くなった方が所有していた不動産の確認です。実家だけを所有していたと思っていても、離れた場所に土地を所有していたり、共有持分を持っていたりする場合があります。

登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、権利証・登記識別情報などを確認し、どの不動産が相続の対象になるのか整理します。また、2026年2月2日からは「所有不動産記録証明制度」が始まっています。

これは、特定の方が登記簿上の所有者として記録されている不動産について、登記官が一覧化した証明書を交付する制度です。相続時に亡くなった方が所有していた不動産を把握するための手段として活用できます。

「親がどこに不動産を持っていたのかわからない」という場合には、こうした制度についても法務局や専門家へ確認してみるとよいでしょう。

STEP2｜相続人を確認する

続いて、誰が法定相続人なのかを確認します。相続登記では、亡くなった方の戸籍などをたどりながら相続関係を確認する必要があります。

配偶者と子どもだけの比較的単純な相続もあれば、 兄弟姉妹、甥・姪、前婚の子どもなどが相続人になるケースもあります。「家族だから相続人はわかっている」と思っていても、登記手続きでは戸籍によって確認する必要があります。

相続人の人数が多い場合や、長期間相続登記をしていなかった場合には、手続きが複雑になることもあります。

STEP3｜遺言書の有無を確認する

遺言書がある場合とない場合では、不動産を誰が取得するのかを決める方法が変わります。自宅に保管された 自筆証書遺言、公正証書遺言、法務局で保管されている自筆証書遺言など、遺言の種類によって手続きも異なります。相続人同士で遺産分割について話し合う前に、まず遺言書の有無を確認しておきましょう。

STEP4｜誰が不動産を相続するのか決める

遺言による指定がない場合などには、相続人同士で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するのか決めるケースがあります。
ここで重要なのが、「将来売却する予定があるのか」という点です。例えば兄弟3人が相続人の場合、不動産そのものを3人の共有名義にする方法もありますが、その後の売却や管理には共有者間の調整が必要になります。

一方、1人が不動産を取得し、代償金を他の相続人へ支払う方法や、 不動産を売却して現金を分ける方法などもあります。どの方法が適しているかは、相続財産全体や税金、家族関係などによって異なります。不動産を売却する可能性がある場合には、遺産分割を確定させる前に不動産の査定価格を確認しておくことも一つの方法です。

STEP5｜相続登記に必要な書類を集める

相続人と不動産の取得者が決まったら、相続登記に必要な書類を準備します。必要となる書類は、遺言による相続なのか、遺産分割協議による相続なのか、法定相続分による登記なのかによって異なります。

後ほど詳しく解説しますが、 戸籍関係書類、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書などが必要になるケースがあります。

STEP6｜法務局へ相続登記を申請する

必要書類を準備したら、対象となる不動産を管轄する法務局へ相続登記を申請します。相続登記は自分で申請することもできます。
一方で、相続人が多い場合、 何代にもわたって相続登記をしていない場合、複数の不動産がある場合などには手続きが複雑になることがあります。

そのような場合には、登記の専門家である司法書士へ依頼する方法があります。

STEP7｜不動産の売却を進める

相続登記と並行して、不動産会社へ査定を依頼し、売却条件を整理します。査定価格だけを見るのではなく、

「どのような成約事例を根拠にしているのか」

「どのくらいの期間で売る想定なのか」

「どのような購入者を想定しているのか」

「売却に必要な費用はいくらなのか」まで確認することが重要です。相続不動産の場合には、「 いつまでに売却したいのか」「売却代金をどのように分けるのか」といった事情もあるため、通常の住み替え以上にスケジュール管理が重要になります。

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相続登記に必要な書類は？

相続登記に必要な書類は、相続の内容によって異なります。例えば、遺産分割協議によって不動産を取得する場合と、遺言によって取得する場合では必要書類が同じではありません。代表的な書類を整理すると、次のようになります。

実際に必要な書類は相続内容によって変わるため、「この表にある書類をすべて集めれば必ず登記できる」という意味ではありません。
例えば法定相続情報一覧図を利用する場合や、遺言書がある場合などには必要書類が変わることがあります。
相続関係が複雑な場合には、法務局や司法書士へ確認しながら進めると安心です。

相続登記にはいくらかかる？費用の目安

相続登記には、大きく分けて登録免許税、証明書類の取得費用、司法書士へ依頼する場合の報酬などがかかります。

登録免許税

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価額に対して0.4％が基本となります。例えば、 登録免許税の計算上の不動産価額が2,000万円であれば、単純計算では8万円です。

ただし、評価額の考え方や端数処理などがありますので、実際の税額は申請時に確認する必要があります。また、一定の相続登記については登録免許税の免税措置があります。

2026年現在、一定の要件を満たす価額100万円以下の土地などについては、2027年3月31日まで登録免許税が免税となる制度があります。すべての土地が免税になるわけではありませんので、対象となるかどうかは法務局や司法書士へ確認してください。

戸籍や証明書の取得費用

戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などを取得するための費用も必要になります。相続人が多い場合や、亡くなった方の本籍地が何度も変わっている場合には、取得する書類の数が増えることがあります。

司法書士へ依頼する場合の費用

相続登記そのものは自分で申請することもできますが、司法書士へ依頼することもできます。 司法書士報酬は一律ではなく、不動産の数、相続人の人数、戸籍収集を依頼するか、相続関係が複雑かどうかなどによって異なります。

そのため、「相続登記は必ず○万円」と考えるのではなく、依頼する司法書士へ事前に見積もりを確認しておくとよいでしょう。

相続登記は自分でもできる？

相続登記は司法書士へ依頼しなければならない手続きではなく、相続人自身で申請することもできます。例えば、相続人が少ない、相続する不動産が1件だけ、相続人同士で争いがなく、不動産を取得する人が明確になっているといった比較的シンプルなケースであれば、自分で手続きを進められることもあります。

一方で、何十年も相続登記をしていない不動産や、相続人が多数いるケースでは注意が必要です。例えば父親が亡くなった後に相続登記をせず、その後さらに相続人である子どもが亡くなると、次の世代へ相続関係が広がります。その結果、当初は3人だけだった相続人が、 年月の経過によって10人以上になることも考えられます。

また、売却予定があり、買主との決済日までに確実に登記を終わらせる必要がある場合には、スケジュール管理も重要です。相続人が多い場合、数次相続が発生している場合、連絡の取れない相続人がいる場合、複数の不動産がある場合などには、司法書士への相談を検討するとよいでしょう。

なお、相続人同士で争いがあり法律上の紛争となっている場合には、司法書士ではなく弁護士への相談が必要となるケースもあります。

遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」という制度もある

相続登記が義務化されたことで、「相続人同士の話し合いが終わっていないのに3年の期限が来てしまう」というケースも考えられます。そのような場合に設けられているのが「相続人申告登記」です。

相続人申告登記は、自分が相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、 一定の相続登記申請義務を履行したものとみなすための制度です。ただし、ここで非常に重要なのが、相続人申告登記をしただけでは、不動産を自由に売却できる状態になるわけではないという点です。

相続人申告登記は、あくまで相続登記の申請義務を簡易的に履行するための制度です。不動産を売却して買主へ所有権を移転するためには、遺産分割などによって所有者を確定させ、別途必要な相続登記を行う必要があります。

「相続人申告登記をしたから、そのまま家を売れる」と勘違いしないよう注意しましょう。

相続登記をしないまま放置する5つのリスク

売却予定がない場合でも、相続登記を長期間放置することにはさまざまなリスクがあります。

相続人がさらに増えて手続きが複雑になる

特に大きなリスクが、次の相続が発生することです。相続人の一人が亡くなると、その方の配偶者や子どもなどが新たな相続関係に入ることがあります。放置する期間が長くなるほど関係者が増え、話し合いそのものが難しくなる可能性があります。

売りたいときにすぐ売れない

「今は使っていないけれど、必要になったら売ればいい」と考えていても、いざ売却しようとしたときに相続登記が終わっていなければ、すぐに買主へ所有権を移すことができません。急いで 現金化したい場合や、購入希望者が現れた場合に、登記手続きが売却スケジュールの障害になる可能性があります。

必要書類の収集に時間がかかる

相続から長期間が経過すると、戸籍の収集や相続人の所在確認に時間がかかることがあります。古い相続になればなるほど、権利関係の確認が複雑になる傾向があります。

相続人同士の意見が合わなくなる可能性がある

相続当初は家族間で売却の方向性が一致していたとしても、年月が経つことで事情が変わることもあります。「 売りたい人」と「残したい人」が分かれれば、不動産全体の売却を進めにくくなる可能性があります。

相続登記の義務違反になる可能性がある

2024年4月から相続登記は義務化されています。正当な理由なく申請義務を果たさない場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

売却予定の有無にかかわらず、相続した不動産の登記状態は早めに確認しておきましょう。

相続登記が終わっていなくても不動産査定はできる

ここまで相続登記について説明してきましたが、相続した不動産を最終的に売却する可能性があるのであれば、相続登記が終わるまで査定を待つ必要はありません。むしろ、相続手続きと並行して不動産の市場価格を把握しておくことで、その後の判断がしやすくなる場合があります。

例えば相続した実家について、「兄がそのまま住む」「賃貸にする」「 売却して兄弟で現金を分ける」という3つの選択肢があるとします。

このとき、不動産がいくらで売れるのかわからなければ、それぞれの選択肢を正確に比較できません。3,000万円で売却できるのか、4,500万円で売却できるのかによって、遺産分割の判断や今後の資産計画も変わります。

そのため、「相続登記が終わってから価格を調べる」ではなく、権利関係を整理しながら売却価格についても確認しておくことが重要です。ただし、不動産査定で重要なのは単純に一番高い査定価格を提示してくれる会社を選ぶことではありません。

どの成約事例をもとに査定しているのか、現在の購入需要はどうなのか、どの程度の売却期間を想定しているのかまで確認し、実際に売れる根拠のある価格かどうかを見る必要があります。

相続した不動産を売却する前に、税金・活用方法・売却価格を確認する

相続した不動産を売却する場合は、相続登記だけでなく、売却後の税金や不動産を今後どうするかについても確認しておくことが大切です。売却によって譲渡所得が発生すると、所得税や住民税がかかる可能性があります。

相続した不動産の取得費は、原則として被相続人が購入した際の金額を引き継ぐため、当時の 売買契約書や領収書などが残っていないか確認しておきましょう。

また、一定の要件を満たせば「相続税の取得費加算の特例」や、相続した空き家を売却した際の「3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。適用条件は細かいため、国税庁の最新情報や税理士への確認をおすすめします。

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さらに、相続した実家が空き家の場合は、住む・貸す・売る・リノベーションする・解体するといった選択肢があります。ただし、売却前に高額なリフォームや解体を行っても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。まずは現状のまま査定を受け、売却価格や需要を確認してから判断することが重要です。

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特に足立区・北区では、同じ区内でも駅や道路、土地の形状、築年数、周辺需要などによって売却価格が変わります。ハウスセイラーズでは、地域の成約事例や購入希望者データをもとに、相続人の事情や希望に合わせた売却方法をご提案しています。

相続した不動産を売却する際は、税金や手続きだけで判断せず、「 今の状態でいくらで売れるのか」「どの売却方法が最も適しているのか」まで含めて整理することが大切です。

相続登記と不動産売却は並行して進めることが大切

相続した不動産を売却する場合、相続登記がすべて完了してから不動産会社へ相談する必要はありません。司法書士などに相続登記について相談しながら、不動産会社には査定や売却方法について相談するなど、並行して準備を進めることができます。

早い段階で不動産の市場価値を把握しておけば、「売却するのか」「家族の誰かが取得するのか」「賃貸や保有を続けるのか」といった今後の方向性も判断しやすくなります。

特に相続した実家や空き家は、そのままにしておくと管理負担や建物の劣化が進む可能性もあるため、相続登記とあわせて今後の活用方法まで考えておくことが重要です。

ハウスセイラーズでは、足立区・北区を中心に、相続登記が完了していない段階から不動産の査定や売却についてご相談いただけます。

「相続した実家はいくらで売れるのか」「古い建物を残したまま売却できるのか」「相続人同士で話し合うために価格を知りたい」といった段階でも問題ありません。

不動産売却で大切なのは、単に高い査定額を見ることではなく、その価格で売れる根拠と、成約までの販売戦略を確認することです。

足立区・北区で相続した土地・戸建て・マンションの売却をご検討の方は、まず現在の市場価値を確認するところから始めてみてください。

この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。