土地売却の解体費用はいくら？誰が払う？更地と古家付きで売る場合の違いを解説

「古い家がある土地は、解体してから売った方がよいのでしょうか」「解体費用は売主と買主のどちらが負担するのでしょうか」相続した実家や空き家の売却を考える際、建物の解体について悩む方は少なくありません。

土地を売るために、必ず建物を取り壊す必要があるわけではありません。建物を残した「古家付き土地」として売却する方法や、買主が決まってから解体する「更地渡し」という方法もあります。

解体費用は、建物の大きさや構造、道路の広さ、残置物の量などによって変わります。また、解体後は土地の税負担が増える場合もあるため、売却価格だけで判断することは避けたいところです。

大切なのは、 建物を残して売る場合と、解体して売る場合の両方を比較し、最終的に手元に残る金額と売却条件を確認することです。

この記事では、土地売却に伴う解体費用の考え方から、売主・買主の負担、更地にするメリットと注意点、費用を抑える方法まで解説します。

土地売却では、建物を解体しなくても売れる

古い家が残っている土地でも、そのまま売却することは可能です。ただし、建物の状態や買主の利用目的によって、適した売り方は異なります。まずは、主な売却方法の違いを確認しましょう。

※実際の費用負担や工事範囲は、売主・買主の合意と売買契約の内容によります。

古家付き土地と中古戸建ての違い

古家付き土地は、主に土地としての価値を中心に販売する方法です。建物は残っていますが、買主が解体や改修を検討することを想定します。

一方、中古戸建ては、建物を住宅として利用することを前提に販売します。築年数が古いからといって、必ず古家付き土地になるわけではありません。建物の維持管理状況や修繕履歴、周辺の購入需要も踏まえて判断します。

解体してしまうと、建物を活用したい買主へ販売する選択肢がなくなるため、工事を依頼する前に不動産会社へ相談することが大切です。

「更地で売り出す」と「更地渡し」はタイミングが異なる

更地で売り出す場合は、買主を探す前に建物を取り壊します。そのため、売主は売却が決まる前に工事費用を用意する必要があります。更地渡しの場合は、建物が残った状態で販売し、買主と契約してから引き渡しまでの間に解体する方法を取ることができます。

売却の見通しが立ってから工事を進めやすい一方、 解体費用の支払日と売買代金の受取日が合うとは限りません。工事日程と資金の準備を、契約前に確認しておきましょう。

土地売却に伴う解体費用の相場と考え方

木造住宅は30坪で百数十万円になることも

解体費用の目安として、木造住宅では1坪あたり4.5万〜6万円程度、延床面積30坪で約135万〜180万円という民間の公開情報があります。

ただし、この金額がすべての物件に当てはまるわけではありません。工事に含まれる内容や建物の立地条件によって、見積額は大きく変わります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、木造より解体や廃材処理に手間がかかり、費用が高くなる傾向があります。

インターネットの相場は予算を考える参考にとどめ、実際の 売却判断には現地調査に基づく見積もりを使うのが理想的です。

坪数は土地面積ではなく建物の延床面積で確認する

「30坪の家」といっても、土地面積と延床面積では意味が異なります。解体費用の坪単価を確認する際は、通常、建物の各階の床面積を合計した延床面積を基準にします。

例えば、1階が20坪、2階が15坪の住宅であれば、延床面積は35坪です。土地が30坪だからといって、30坪分の工事費で解体できるとは限りません。

登記事項証明書や建築図面などで面積を確認し、増築部分や未登記部分がある場合は、その内容も業者に伝えてください。

解体費用は「建物本体」と「その他の費用」に分けて確認する

見積もりを比較するときは、総額だけでなく、何が含まれているかを確認します。

すべての項目が基本料金に含まれるとは限りません。見積書の 「別途」「対象外」「発見時に協議」といった記載も確認しましょう。

解体費用が高くなりやすい土地・建物の条件

前面道路が狭く、重機やトラックが入りにくい

建物の構造や広さが同じでも、道路条件によって工事費用は変わります。重機が敷地内に入れない場合や、大きなトラックを近くに停められない場合は、手作業や小運搬が増える可能性があります。

足立区・北区で売却を検討する場合も、所在地だけで費用を判断せず、 前面道路の幅、敷地への進入経路、作業スペースを現地で確認することが重要です。

隣家との距離が近い

建物が隣家に近接していると、通常より慎重な作業や養生が必要になる場合があります。塀や擁壁が隣地と接している場合は、その所有者や撤去範囲も確認しなければなりません。

売主の判断だけで撤去せず、 境界や構造を確認したうえで、必要に応じて隣地所有者との調整を進めます。

家具・家電や屋外の撤去物が多い

空き家の室内に家財が多く残っている場合は、その処分費用も見込む必要があります。また、建物以外にも、庭木、庭石、物置、カーポートなどの撤去費用がかかる場合があります。

建物だけを見て予算を決めず、敷地内全体の撤去対象を確認しましょう。相続した実家の場合は、処分する前に貴重品や必要書類、家族が残したいものを整理することも大切です。

アスベストへの対応が必要

建築物の解体では、石綿含有建材の有無について事前調査が必要です。調査の結果、対象となる建材が確認されると、適切な除去・処理の費用が発生する場合があります。

「古い建物だから必ず高額になる」「見た目で使われていなさそうだから調査は不要」と判断することはできません。見積もりの段階で、事前調査費用の扱いと、分析や除去が必要になった場合の費用の決め方を確認してください。

地中埋設物が見つかる

解体や基礎の撤去を進めた際に、地中から古い基礎、浄化槽、がれきなどが見つかる場合があります。工事前には把握できず、追加費用が発生することもあるため、発見時の連絡方法と見積もりの手順を決めておきましょう。

追加工事は、内容や費用を確認してから承認する形にしておくと、認識の違いを防ぎやすくなります。

土地売却の解体費用は誰が払うのか

売主が更地で引き渡す場合は、通常は売主が負担する

売買契約で、売主が建物を解体して引き渡すと定めた場合は、通常、売主が工事を手配して費用を負担します。その際は、建物だけでなく、基礎、塀、庭木、物置などをどこまで撤去するかを明確にします。

「更地にする」という言葉だけで、売主と買主が同じ状態を想像しているとは限りません。残すものと撤去するもの、整地の仕上がりを具体的に確認してください。

古家付きで引き渡し、買主が解体する場合は通常は買主が負担する

建物を残して引き渡し、購入後に買主が解体する契約であれば、通常は買主が工事費用を負担します。ただし、売主が解体費用を支払わなくても、買主が将来の解体費を見込んで購入価格を検討する可能性があります。

「買主負担だから解体費用は売却価格に影響しない」とは限りません。古家付きで売る場合も、解体費の目安を把握しておくと価格交渉の判断に役立ちます。

費用負担と追加費用の扱いは契約書に残す

売主・買主の合意によって、費用の一部を分担したり、売買価格で調整したりする場合もあります。確認しておきたいのは、次の項目です。

・誰が解体業者へ発注するか

・誰が工事費用を支払うか

・何を撤去し、何を残すか

・追加費用が発生した場合にどう協議するか

・いつまでに工事を終えるか

・工事が遅れた場合にどう対応するか

口頭での相談だけで進めず、売買契約書や関連書面に反映しましょう。

更地にして売る場合と古家付きで売る場合、どちらがよいか

更地で売るメリット・注意点

更地にすると、買主が土地の広さや形状を確認しやすくなり、新築住宅の計画を検討しやすくなります。買主が解体業者を手配する負担を減らせる点もメリットです。

一方で、売主が解体費用を先に用意する必要があり、費用をかけた分だけ高く売れるとは限りません。 売却まで時間がかかれば、解体後の土地を管理する負担や税負担の変化も考える必要があります。

古家付きで売るメリット・注意点

古家付きであれば、売主が先に解体工事を行わずに販売を始められます。建物を改修して使いたい買主にも検討してもらえる可能性があります。

ただし、建て替えを希望する買主からは、解体費用を踏まえた価格交渉を受ける場合があります。また、建物の不具合など、把握している情報は適切に伝えなければなりません。「現状有姿」「現況渡し」と記載するだけで、売主の責任がすべてなくなるわけではありません。

売却価格ではなく、手元に残る金額で比較する

判断するときは、古家付きと更地の想定売却価格だけでなく、必要な費用を差し引いて比較しましょう。例えば、次のようなケースを考えます。

※売り方の比較を示す仮の例です。実際には仲介手数料、測量費、登記費用、税金なども考慮します。

この例では、更地にした方が売却価格は高いものの、解体関係費用を差し引くと古家付きの方が多く残ります。

反対に、更地にすることで購入希望者が増え、価格や売却期間の面で有利になる物件もあります。地域の取引事例と現地の条件を踏まえ、両方の見通しを比較することが大切です。

周辺の取引事例を確認したい方は、ハウスセイラーズの売却実績も閲覧していただければ幸いです。

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解体前に確認したい税金と土地の条件

解体すると土地の固定資産税が上がる場合がある

住宅の敷地として要件を満たす土地には、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例があります。例えば、小規模住宅用地では、住宅1戸につき200㎡までの部分について、固定資産税の課税標準が価格の6分の1になります。

住宅を解体し、1月1日時点で住宅用地に該当しなくなると、原則として特例の対象から外れます。ただし、一定の建て替えなど、例外もあります。

注意したいのは、 特例が外れると、支払う税額が必ず6倍になるわけではないという点です。土地の税額には負担調整などが関係し、解体後は建物分の課税も変わります。

解体時期を決める前に、管轄の都税事務所などへ税負担の変化を確認しましょう。

再建築できる土地か確認する

古い家が建っていても、同じ場所に新しい家を建てられるとは限りません。道路との接し方や法令上の制限によっては、原則として建て替えが難しい土地もあります。解体してから問題がわかると、建物を利用する選択肢を失ってしまいます。

特に、細い通路の先にある土地や、前面道路が狭い土地では、 建築基準法上の道路種別や接道状況を確認することが重要です。再建築の可否、セットバックの必要性などを調べてから、解体するかを判断してください。

売却のための解体費用は譲渡費用になる場合がある

土地を売るために、その上にある建物を取り壊した場合、取壊し費用は譲渡所得の計算上、譲渡費用に該当する場合があります。

ただし、売却と関係のない維持管理のための支出などが、すべて対象になるわけではありません。また、譲渡費用として差し引けることと、支払った解体費がそのまま戻ってくることは異なります。

工事契約書、請求書、領収書、売却活動の資料などを保管し、申告時の扱いを税理士や税務署へ確認しましょう。

土地売却の解体費用を抑える方法

同じ工事条件で複数社の見積もりを比較する

相見積もりでは、各社に同じ撤去範囲と引き渡し条件を伝えることが大切です。一方の業者は塀や庭木の撤去を含み、もう一方は建物本体だけを見積もっている場合、総額だけでは比較できません。

廃材処分、石綿の調査、整地、追加工事の扱いまで確認し、必要な工事を含めた総額で検討しましょう。

家財の整理を先に進める

家具・家電などを整理することで、残置物の処分費用を抑えられる場合があります。ただし、分別や処分のルールに従い、危険な作業や専門知識が必要な作業を無理に行わないようにしてください。

自治体の粗大ごみ回収などを利用する場合は、 申込期限や収集日も確認します。家の中にあるものを、そのまま建物と一緒に処分できるとは限りません。

助成制度は工事前に確認する

自治体によっては、老朽建築物の除却や防災対策に関する助成制度があります。足立区でも、建物の条件や対象区域などに応じた制度が案内されています。ただし、すべての空き家や売却予定物件が対象になるわけではありません。

制度によっては、着工前の申請が必要で、工事を始めてからでは対象外になります。見積もりと並行して、対象要件、申請時期、交付決定前にできることを確認しましょう。

解体しない売り方も比較する

費用を抑える方法は、工事費を安くすることだけではありません。古 家付きでの売却、中古戸建てとしての売却、不動産会社による現況での買取などを比較すると、解体せずに進められる可能性があります。

ただし、買取などでは売却価格が変わるため、「解体費が不要」という理由だけで決めず、手元に残る金額と引き渡し条件を確認してください。

解体して土地を売却するまでの流れ

STEP1．解体前に査定と現地調査を依頼する

まずは不動産会社に、建物を残した場合と解体した場合の売却見通しを相談します。建物の状態、土地の形状、道路、再建築の可否、周辺の需要などを確認し、販売方法を検討します。

STEP2．解体費用と必要資金を確認する

解体業者へ現地調査を依頼し、工事範囲をそろえて見積もりを取得します。 助成制度、税負担の変化、測量や登記などの費用も確認し、売却代金を受け取る前に必要な資金を整理します。

STEP3．売り方と契約条件を決める

先に解体するのか、古家付きで販売するのか、更地渡しにするのかを決めます。更地渡しの場合は、工事期間や追加工事の可能性を踏まえ、無理のない引き渡し日を設定します。

住宅ローンや抵当権が残っている場合は、解体前に金融機関への確認も必要です。

STEP4．申請・届出と近隣への説明を進める

工事内容に応じた届出や石綿に関する手続き、ライフラインの停止・撤去などを関係者と調整します。近隣には、工事期間、作業時間、車両の出入り、連絡先などを説明しておきましょう。説明を誰が行うかも、解体業者と事前に確認します。

STEP5．解体後の状態と登記を確認する

工事完了後は、約束した撤去範囲や整地の状態を確認します。

登記された建物を取り壊した場合は、 原則として滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請する必要があります。依頼する場合は土地家屋調査士に相談し、必要書類を準備してください。

STEP6．決済・引き渡しを行う

売買契約の条件に従って、残代金の決済と土地の引き渡しを行います。工事の完了状況や境界、残すもの・撤去するものについて、買主と認識を合わせておくことが大切です。

足立区・北区の土地売却は、解体前にご相談ください

古い家がある土地を売却するとき、解体して更地にすることが、必ずしも有利とは限りません。

解体費用だけでなく、古家付きでの需要、再建築の可否、工事期間、税負担、売却までに必要な資金を比較することが大切です。

特に、相続した実家や長く使っていない空き家は、建物や土地の条件を把握してから売り方を決めることで、不要な出費を避けやすくなります。

ハウスセイラーズでは、足立区・北区を中心に、土地・戸建て・空き家の売却相談を承っています。「解体するか決めていない」「建物が古く、そのまま売れるかわからない」「解体費用を先に用意するのが難しい」といった段階でもご相談ください。

物件の状況とご希望をお伺いし、建物を残す場合と解体する場合の両方から、売却方法をご提案します。

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この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。