空き家リノベーションはするべき？費用・売却との比較を足立区の不動産会社が解説

空き家リノベーションには、古くなった住宅を再生し、自宅として住む、賃貸に出す、売却するといったさまざまな活用方法があります。

一方で、相続した実家や長期間使っていない空き家について、「リノベーションしてから売った方が高く売れる？」「古い家でもそのまま売却できる？」と悩む方も少なくありません。

特に売却を目的とする場合、数百万円〜1,000万円以上のリノベーション費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないため注意が必要です。

大切なのは、最初に「この空き家を最終的にどうするのか」を決めることです。

この記事では、足立区・北区を中心に不動産売却を取り扱うハウスセイラーズが、空き家リノベーションの費用相場やメリット・デメリット、補助金について解説するとともに、住む・貸す・売る・そのまま売却する・解体する場合の違いや、判断基準について詳しくご紹介していきます。

空き家は必ずしもリノベーションする必要はありません

空き家を所有すると、「古いから、まずリフォームしないといけない」と考えてしまいがちです。しかし、必ずしもそうではありません。

特に売却を考えている場合には、現状のまま売却する方法、最低限のリフォームをしてから売却する方法、フルリノベーションしてから売却する方法、建物を解体して土地として売却する方法など、複数の選択肢があります。

方法	初期費用	売却開始まで	向いているケース
現状のまま売却	少ない	早い	早く売りたい・築古・土地需要がある
最低限リフォームして売却	中程度	少し必要	建物状態が比較的良い
フルリノベーションして売却	大きい	数か月必要な場合も	中古戸建て需要が強い
解体して土地として売却	解体費用が必要	工事期間が必要	建物価値が低く土地需要が強い

例えば、 500万円を使ってリノベーションした結果、売却価格が300万円しか上がらなければ、売却価格だけを見ると高くなっていても、売主様の手元に残る金額は少なくなります。

空き家売却で大切なのは、「いくらで売れるか」だけではなく、「費用を差し引いたあとにいくら残るか」です。そのため、売却する可能性がある空き家については、リノベーション会社へ工事を依頼する前に、現在の状態で一度査定を受けることをおすすめします。

空き家リノベーションとは？

空き家リノベーションとは、長期間使用されていない住宅や、築年数の経過した住宅を改修し、 現在の暮らし方や用途に合わせて新しい価値を持たせることです。

間取りを変更したり、キッチンや浴室を交換したり、配管や電気設備を更新したりするほか、断熱性能の向上や耐震補強、外壁・屋根の修繕などを行うケースもあります。

単に古くなった部分を直すだけではなく、住宅そのものの使い方を変えるような工事も含まれることが特徴です。

リフォームとリノベーションの違い

「リフォーム」と「リノベーション」は同じような意味で使われることがあります。一般的には、古くなった部分を修繕し、 元の状態に近づける工事をリフォームと呼び、間取りや設備、性能などを大きく変更し、新しい価値を加える工事をリノベーションと呼ぶことが多くあります。

例えば、壁紙の張り替えやトイレの交換、ハウスクリーニングなどは比較的小規模なリフォームにあたります。一方で、間取り変更や水回りの移動、断熱工事、耐震補強、住宅全体の設備更新などを含む場合には、リノベーションと呼ばれることが一般的です。

ただし、法律上の明確な線引きがあるわけではありません。空き家を改修するときは名称よりも、「どこまで工事するのか」「その工事は何のためにするのか」を考えることが重要です。

空き家をリノベーションする目的は大きく3つ

空き家リノベーションを検討する場合、まず目的を整理する必要があります。大きく分けると、自分や家族が住むため、賃貸などで活用するため、そして売却するためという3つの目的があります。

この目的が決まらないまま工事内容だけを決めてしまうと、必要以上に費用をかけてしまう可能性があります。

自分や家族が住む

相続した実家などを改修して、自分や家族が住む方法です。今後10年、20年と住み続ける予定があるのであれば、耐震や断熱、給排水設備、間取り、水回り、バリアフリーなどを含め、 長期的な生活を前提としたリノベーションを検討する意味があります。

新しい住宅を購入したり建て替えたりする場合と比較して、既存の建物を活かせることもメリットです。

 

賃貸住宅として活用する

空き家をリノベーションして賃貸住宅として貸し出す方法もあります。ただし、賃貸活用の場合は「きれいにすること」よりも収支が重要です。

例えば、 リノベーション費用が600万円で、想定家賃が月10万円だった場合、単純計算でも工事費だけで5年分の賃料に相当します。実際には固定資産税や修繕費、火災保険、管理費、空室期間、入退去時の原状回復なども発生します。

そのため、「貸せるかどうか」ではなく、「投資した金額を回収できるか」まで考える必要があります。

 

リノベーションして売却する

築年数の経過した空き家を改修し、「リノベーション済み中古住宅」として販売する方法です。購入後すぐに住める住宅を探している方にとっては魅力的ですが、売主様側には先に工事費が発生します。

そのため売却目的のリノベーションでは、 工事前の価格と工事後の価格を比較することが非常に重要です。

 

空き家リノベーションの費用相場

空き家リノベーションの検索で、特に多くの方が知りたいのが「結局いくらかかるのか」という部分ではないでしょうか。空き家のリノベーション費用は、 延床面積や築年数、構造、劣化状況、空き家だった期間、耐震補強や断熱工事の必要性、水回り設備のグレード、間取り変更の規模などによって大きく異なります。

比較的状態の良い住宅を部分的に改修する場合であれば数十万円から数百万円程度で済むケースもありますが、住宅全体をフルリノベーションする場合には1,000万円を超えることも珍しくありません。特に築年数が古い住宅では、耐震、断熱、配管、屋根、外壁などへの追加対応によって費用が大きくなることがあります。

部分リフォームなら数十万円～数百万円

建物そのものの状態が良い場合は、住宅全体をリノベーションする必要はありません。クロスや床の張り替え、トイレ、キッチン、浴室、洗面台など必要な設備だけを交換したり、ハウスクリーニングによって室内の印象を改善したりする方法があります。

売却目的の場合は特に、「全部新しくする」のではなく、「購入希望者が不安に感じる部分を解消する」という考え方が重要です。

フルリノベーションでは1,000万円を超えることも

間取り変更や水回り設備、断熱、耐震、配管などを含めて住宅全体を改修する場合、工事費用は大きくなります。住宅の広さや状態によっては1,500万円、2,000万円を超えるケースもあります。

売却目的でこれだけの金額を投じるのであれば、 工事費を回収できるだけの価格上昇が見込めるのかを事前に確認することが欠かせません。

築30年・40年・50年の空き家は何にお金がかかる？

空き家のリノベーション費用は、築年数だけでは判断できません。ただし、築年数が経過した住宅ほど確認すべき箇所が増える傾向があります。

例えば 1981年6月以前に建築確認を受けた住宅では、旧耐震基準で建てられている可能性があるため、現在の耐震基準を踏まえて耐震診断や補強工事を検討する場合があります。

また、見た目の内装がきれいでも、床下や壁の中にある給排水設備が古くなっているケースもあります。屋根や外壁についても、長期間空き家だった住宅では雨漏りやひび割れ、屋根材の劣化が進んでいる可能性があります。

さらに、空き家ではシロアリや木部の腐食などの問題に気づくのが遅れることもあり、 リノベーション工事を始めてから追加費用が発生するケースもあります。

築年数の古い住宅では断熱性能が現在の住宅より低い場合もあるため、自分で長期間住むことを考えるのであれば、内装だけでなく断熱改修まで検討した方がよいこともあります。

築年数別の売却方法については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

空き家をリノベーションするメリット

空き家リノベーションには、古くなった住宅を再利用できるという大きなメリットがあります。建物の基礎や柱などが利用できる状態であれば、既存住宅を活かしながら、新しい暮らし方に合わせた住宅へ改修することができます。 思い入れのある実家を残したい場合にも選択肢となります。

また、古い住宅では部屋が細かく分かれていたり、和室が多かったり、収納が少なかったりするケースがあります。リノベーションによって壁を取り払い、LDKを広くするなど、現在のライフスタイルに合わせた間取りへ変更できます。耐震や断熱、設備などを改修すれば、住宅としての安全性や快適性を改善できることもメリットです。

売却する場合にも、内装や設備が整っていることで「 購入後すぐに住めそう」と感じてもらいやすくなり、中古住宅としての印象を改善できる可能性があります。

空き家リノベーションのデメリット

一方で、リノベーションには 無視できないデメリットがあります。特に「売るためのリノベーション」を考えている方は慎重に判断する必要があります。最大のデメリットは、多額の初期費用が必要になることです。

住宅全体のリノベーションであれば、数百万円では収まらないケースも珍しくありません。売却代金を受け取る前に工事費用を支払う必要があるため、所有者側にまとまった資金が必要になります。

また、工事費を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。例えば、現状の想定売却価格が2,500万円、リノベーション費用が600万円だったとしても、リノベーション後に3,100万円以上で売れる保証はありません。

2,900万円でしか売れなければ、価格自体は400万円高くなっていても、600万円の工事費を考慮すると、結果的には現況売却の方が手残りは多くなります。さらに、売主様が選んだ床やクロス、キッチン、間取り、設備などが、購入希望者の好みと一致するとは限りません。

「中古住宅を安く購入して、自分たちで好きなようにリノベーションしたい」という方にとっては、売主側で行ったリノベーションが不要と判断される可能性もあります。リノベーションには設計、見積もり、施工などの期間も必要です。

その間も 固定資産税や管理費、火災保険、庭の管理などの負担は続きます。早く売却したい場合には、工事期間そのものがデメリットになることもあります。

足立区の空き家はリノベーションしてから売るべき？

足立区で空き家を所有している場合も、「築年数が古いからリノベーション」と単純に判断するのはおすすめできません。大切なのは、その不動産が建物として評価されるのか、土地として評価されるのかを見ることです。

足立区内でも、 北千住、綾瀬・北綾瀬、五反野、梅島、西新井、竹ノ塚、江北、鹿浜、舎人、六町・青井など、エリアによって住宅需要や土地需要は異なります。また、駅までの距離、土地面積、接道状況、前面道路、建物状態、築年数、再建築の可否などによっても、買主の評価は変わります。

そのため、「足立区だからリノベーションした方が高く売れる」と一括りにすることはできません。

築古だからといって、先にリノベーションしないと売れないわけではありません

ハウスセイラーズでは、築年数の経過した中古戸建てについても成約実績があります。例えば、 足立区舎人5丁目では1972年築の戸建てが1,080万円、足立区伊興3丁目では1978年築の戸建てが1,200万円で成約しています。

また、1970年代築をはじめ、築年数が経過した戸建ての売却実績も複数あります。もちろん、それぞれの物件について建物状態や土地条件、リフォーム歴などは異なるため、これらの価格をそのまま別の住宅に当てはめることはできません。

しかし重要なのは、築40年、築50年を超えているからといって、必ず全面リノベーションしなければ売却できないわけではない
ということです。築年数だけで判断して数百万円、1,000万円以上の工事を始めてしまう前に、まず現在の状態で市場からどのように評価されるのか確認しましょう。

空き家売却は「リノベーション」「現況」「解体」を手残りで比較する

売却を考えている空き家では、売却価格だけではなく、必要な費用を差し引いた手残りを比較することが重要です。例えば、現状のまま売却すると3,000万円で売れるとします。

そこに100万円の簡易リフォームを行い、3,150万円で売却できた場合、工事費を差し引くと3,050万円となり、現況売却より50万円分の効果が出ています。一方で、500万円をかけてフルリノベーションし、3,350万円で売却できた場合、工事費を差し引くと2,850万円です。

売却価格そのものは最も高いにもかかわらず、最終的な手残りは現況売却より少なくなります。解体の場合も同様です。解体費200万円をかけることで3,300万円で売れるのであれば、単純計算では3,100万円となり、現況売却より有利になる可能性があります。

※上記は判断方法を説明するための架空のシミュレーションです。実際には仲介手数料、登記費用、税金、測量費などが発生する場合があります。

このように、売却価格だけを見るとリノベーションした方が高くても、費用まで含めると何もしない方が得というケースは十分にあります。

ここが、売却前リノベーションで最も注意したいポイントです。

空き家をそのまま売却した方がよいケース

築年数が古く、建物よりも土地として評価される可能性が高い住宅では、売主側でリノベーションを行わず、そのまま売却した方がよいことがあります。特に、屋根や外壁、耐震、配管、基礎など複数箇所の大規模修繕が必要な場合には、リノベーション費用が大きくなりやすくなります。

また、 新築戸建てを建てたい購入者や建築会社が主な買主となる地域では、既存住宅の内装が新しいかどうかはそれほど重要ではありません。購入後に建物を取り壊すのであれば、売主様が行ったリノベーション費用が無駄になる可能性もあります。

相続した不動産などを早く整理したい場合にも、数か月かけて工事を行うより、現況のまま販売した方が合理的なケースがあります。空き家をそのまま売却するときの流れについては、下記の記事で詳しく解説しています。

最低限のリフォームを検討した方がよいケース

住宅全体を改修する必要はなくても、 最低限手を入れることで売却しやすくなる物件もあります。建物自体は比較的新しいものの、壁紙の汚れが目立つ、水回りの一部だけ古い、庭が荒れている、残置物が多く室内が狭く見えるといった場合です。

こうした住宅では、500万円をかけて全面リノベーションするよりも、ハウスクリーニングやクロスの張り替え、庭の整理など、必要な箇所だけを整えた方が費用対効果が高いことがあります。売却前リフォームについては、下記の記事でも詳しく解説しています。

フルリノベーションしてから売却することを検討できるケース

売却前のフルリノベーションがすべて悪いわけではありません。中古戸建てとしての需要が強く、建物の基礎や柱などの状態も良好で、さらにリノベーション後の販売価格が十分に見込める場合には、検討する価値があります。

ただし、ここで重要なのは、 リフォーム会社の工事見積もりだけで判断しないことです。工事会社は「いくらで工事できるか」を判断できますが、「工事後に不動産市場でいくらで売れるのか」という点については、別途市場調査が必要です。

売却目的であれば、施工会社と不動産会社の両方の視点を取り入れて判断することが大切です。

解体して更地で売却した方がよいケース

建物の劣化が著しく、耐震補強にも大きな費用が必要で、周辺では新築用地としての需要が強い場合には、リノベーションではなく解体を検討することがあります。ただし、「古いからとりあえず解体する」という判断もおすすめできません。

建物を解体すると費用がかかるだけでなく、住宅が存在する土地に適用される住宅用地特例との関係もあります。また、 古家付き土地として購入したい買主がいる可能性もあります。

そのため、解体するかどうかについても、古家付きの状態で売却した場合の価格と、更地にした場合の売却価格から解体費を差し引いた金額を比較して判断する必要があります。

詳しくは、土地売却の解体費用はどうする？建物付き・更地別に解説！をご覧ください。

再建築不可の空き家は特に解体前の確認が必要

古い空き家では、「再建築不可」に該当する物件にも注意が必要です。現在の建築基準法上の接道条件などを満たしていない場合、既存建物を解体すると、新しい住宅を建築できないことがあります。

このような物件を「古いから」という理由だけで先に解体してしまうのは非常に危険です。既存建物が残っていることで利用価値があるケースもあります。再建築不可物件については、下記の記事もあわせてご覧ください。

相続した空き家をリノベーションする前に確認すること

空き家を所有するきっかけとして多いのが、親などからの不動産相続です。思い出のある実家の場合、 「壊してしまうのはもったいない」「きれいにして残したい」と感じることもあるでしょう。

ただし、高額な工事を始める前に、まず誰が所有者なのかを確認する必要があります。相続した住宅を売却する場合には、所有者を相続人へ変更する相続登記が必要です。

相続登記は2024年4月から義務化されていますので、売却を予定している場合は早めに登記状況を確認しましょう。また、共有不動産の場合には、「売りたい」「残したい」「貸したい」など、相続人によって意見が分かれることがあります。数百万円規模の工事を始めてからトラブルにならないよう、先に方向性を整理しておくことが重要です。

さらに、「 いつか使うかもしれない」という理由だけで多額の費用をかけると、その後も固定資産税や管理費が発生します。実際に将来利用する予定があるのか、それとも売却や賃貸の方が合理的なのかを一度整理してみましょう。

空き家リノベーションで利用できる補助金・助成制度

空き家の改修では、工事内容や住宅の条件によって、国や自治体の補助制度を利用できる場合があります。ただし、「空き家なら補助金を使って安くリノベーションできる」というわけではありません。

対象者や対象住宅、居住要件、所得要件、工事内容、施工業者、申請時期などが制度ごとに定められています。また、着工後では申請できない制度もあるため、必ず工事前に最新情報を確認することが重要です。

足立区では住宅改良に関する助成制度のほか、危険な状態にある老朽家屋について、一定の条件を満たす場合に解体工事への助成制度が設けられています。つまり、空き家対策では 「リノベーションして残す」だけではなく、「安全性を考えて除却する」という選択肢もあります。

制度内容や受付条件は変更される可能性があるため、実際に利用する際は足立区など各自治体の最新情報を確認しましょう。

空き家を何もしないまま放置することにもリスクがあります

リノベーションするのか、売却するのか、解体するのか判断できないからといって、そのまま何年も放置することもおすすめできません。総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万戸を超え、空き家率も13.8％となっています。

空き家は人が住まなくなることで、雨漏りや設備不具合、シロアリ、外壁の損傷などに気づきにくくなります。その結果、小さな不具合が大きな修繕へ発展する可能性があります。

また、雑草や庭木が伸びたり、害虫や害獣が発生したりすることで、近隣への影響や防犯上の問題につながるケースもあります。さらに、適切に管理されていない空き家については、 「管理不全空家」や「特定空家」として行政から指導や勧告を受ける可能性があります。

勧告を受けた土地については、住宅用地に対する固定資産税等の特例が適用されなくなる場合があります。そのため、「使わないけれど、とりあえずそのまま」という状態を長期間続けることにもリスクがあります。

空き家をリノベーションして賃貸・店舗などに活用する選択肢

すぐに売却しない場合には、空き家を賃貸住宅や店舗、事務所などとして活用する方法もあります。戸建て賃貸として利用する場合には、工事費だけではなく、想定家賃や空室率、管理費、修繕費、保有期間まで含めて収益性を判断することが重要です。

立地や建物条件によっては、住宅以外の店舗・事務所として利用できる可能性もありますが、用途地域や建築基準法、消防関連などの確認が必要になることがあります。

シェアハウスなど、複数人で利用する住宅へ転用するケースもあります。ただし、どの活用方法でも重要なのは、「 活用できそうだからリノベーションする」のではなく、実際にその用途に需要があるかを先に確認することです。

空き家をリノベーションして賃貸・店舗などに活用する選択肢

足立区といっても、すべての地域で不動産市場の特徴が同じというわけではありません。例えば、江北周辺は日暮里・舎人ライナー沿線に位置し、戸建住宅も多く見られる地域です。一方、竹ノ塚周辺は東武スカイツリーラインを利用でき、戸建て・マンションの双方で住宅需要があります。

また、 北綾瀬や六町・青井周辺も、それぞれ交通利便性や周辺環境、住宅需要に違いがあり、不動産の売却方法や評価のされ方が変わることがあります。

そのため、同じ築40年程度の空き家であっても、立地や土地の条件によって「建物を残したまま売却した方がよいケース」と「土地として売却した方がよいケース」が分かれる可能性があります。

空き家の活用や売却を検討する際は、全国的なリノベーション費用の相場だけで判断するのではなく、その地域でどのような物件が求められているのか、どのような売却方法が適しているのかまで確認することが重要です。

足立区内の各エリアにおける不動産売却については、下記の関連記事でも詳しく解説していますので、是非参考にしてください。

空き家リノベーションは「工事前の判断」が重要

空き家をリノベーションするべきかどうかは、今後「住む・貸す・売る」のどれを選ぶかによって変わります。自分や家族が長く住むのであれば、耐震性や断熱性、設備などを含めたリノベーションを検討する価値があります。賃貸として活用する場合は、工事費だけでなく、想定家賃や維持費、空室リスクまで含めて収益性を確認することが大切です。

一方、売却する可能性がある場合は、リノベーションを始める前に現在の査定価格を確認しましょう。そのまま売却する場合、最低限のリフォームを行う場合、リノベーションする場合、古家付き土地として売る場合、解体して更地にする場合などを比較することで、最終的にどの方法が最も手元に残るのか判断しやすくなります。

特に足立区・北区では、駅からの距離や土地面積、接道状況、周辺需要などによって最適な方法は異なります。ハウスセイラーズでは、地域の取引状況や物件の状態を踏まえ、複数の選択肢を比較しながら売却方法をご提案しています。

不動産売却に関する、お困りごとがございましたら、私たちまでお気軽にご相談くださいませ。

この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。