不動産売却の確定申告｜必要書類・税金・3,000万円控除を解説【2026年版】

不動産を売却したあと、「確定申告は必要なのか」「どの書類を残しておけばいいのか」「売却代金にそのまま税金がかかるのか」と不安に感じる方は少なくありません。

特に、購入から何十年も経っている自宅や、親から相続した土地・建物を売却する場合には、購入時の契約書や領収書が見つからず、確定申告の準備で困るケースがあります。まず知っておきたいのは、 不動産を売却した金額そのものに税金がかかるわけではないということです。

土地や建物を売却した場合には、売却代金から取得費や売却のために直接かかった譲渡費用などを差し引き、「譲渡所得」が生じた場合に税金を計算します。

また、マイホームの売却では一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、この特例によって税額が0円になる場合でも、特例を利用するためには確定申告が必要です。

一方、売却によって損失が出たからといって、すべてのケースで給与所得などと損益通算できるわけでもありません。マイホームの売却損については一定の要件を満たした場合に限り、損益通算や繰越控除を利用できる特例があります。

この記事では、 2026年8月時点の国税庁の情報をもとに、不動産売却後の確定申告が必要になるケース、譲渡所得の計算方法、必要書類、3,000万円特別控除、取得費が分からない場合の対応まで詳しく解説します。

不動産を売却したら確定申告は必要？

不動産を売却したからといって、すべての方に確定申告が必要になるわけではありません。まず確認したいのは、不動産売却によって「課税される譲渡所得」が発生しているかどうかです。

「利益が出ていないから申告しなくていい」「3,000万円控除で税金が0円になるから申告しなくていい」と単純に判断するのではなく、まず譲渡所得を計算し、利用できる特例がないか確認することが大切です。

売却によって利益が出た場合は原則として確定申告が必要

土地や建物の売却によって譲渡所得が発生した場合には、原則として確定申告を行います。ここでいう「利益」は、単純に「売却価格－購入価格」で計算するものではありません。

購入時にかかった一定の費用や、売却するために直接かかった一定の費用も計算に含めます。また、建物については所有期間中の減価償却費相当額を取得費から差し引く必要があります。

そのため、 「3,000万円で購入した家を3,000万円で売ったから利益は0円」とは限りません。

3,000万円特別控除で税金が0円になっても確定申告は必要

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から 最高3,000万円まで控除できる特例があります。所有期間の長短にかかわらず利用できる可能性がある非常に大きな特例ですが、適用を受けるには確定申告が必要です。

つまり、譲渡所得が1,000万円あり、3,000万円特別控除を利用することで課税対象が0円になるケースでも、「税金が発生しないから申告不要」ということにはなりません。

売却損が出た場合は、必ずしも確定申告が必要ではない

不動産を購入価格より安く売却し、税務上も譲渡損失となった場合には、不動産売却だけを理由として必ず確定申告しなければならないわけではありません。

また、一般的な土地・建物の売却損を、自由に給与所得や事業所得から差し引けるわけでもありません。ただし、一定のマイホームについては、買換えを行った場合や住宅ローンが残っている場合など、要件を満たすことで譲渡損失を給与所得等と損益通算し、控除しきれない損失を翌年以後に繰り越せる特例があります。

売却損が出た場合も、「 赤字だから何もしなくていい」と決めつけず、特例の対象になる可能性がないか確認するとよいでしょう。

不動産売却の税金は「譲渡所得」をもとに計算する

土地や建物を売却したときの税金を理解するうえで、最も重要なのが「譲渡所得」です。基本的な考え方は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却代金 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除額

この計算によって残った課税譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率を適用します。不動産の譲渡所得は、給与所得などと合算して累進税率を適用するのではなく、原則として他の所得と分けて税額を計算する「分離課税」です。

取得費とは？購入価格をそのまま使うわけではない

取得費には、 土地や建物を購入したときの代金や購入手数料など、資産を取得するためにかかった一定の費用が含まれます。

土地の場合は、購入代金や購入時の仲介手数料などを基礎に計算します。一方、建物については購入代金をそのまま取得費として使うわけではありません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。

このため、購入価格と売却価格が同程度であっても、税務上は譲渡所得が発生する場合があります。

相続した不動産は、原則として被相続人の取得費を引き継ぐ

親などから相続した土地や建物を売却する場合、「 相続したときの不動産評価額が取得費になる」と考えてしまう方もいます。しかし、原則として相続不動産の取得費と取得時期は、被相続人がその不動産を取得したときのものを引き継ぎます。

例えば父親が30年前に購入した土地を相続し、その後売却した場合には、原則として父親が購入したときの取得費をもとに譲渡所得を計算します。

相続した不動産については、相続税を支払っている方が一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例が利用できる可能性もあります。

譲渡費用として差し引けるもの

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用です。代表的なものとして、売却時に支払った仲介手数料、売買契約書の印紙税、土地を売却するために 建物を取り壊した場合の一定の解体費用、売却のために必要となった測量費などがあります。

一方で、売却した不動産の維持管理のためにかかった修繕費や固定資産税などは、原則として譲渡費用には含まれません。また、「売却時に支払った費用なら何でも譲渡費用になる」というわけではありません。

購入時の契約書が見つからない場合、取得費はどうなる？

長年所有していた自宅や相続した不動産では、「購入したときの売買契約書が見つからない」というケースが少なくありません。

ここで注意したいのが、 契約書がないから取得費が0円になるわけではないという点です。

取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費にできる

国税庁では、土地や建物の取得費が分からない場合、売却価格の5％相当額を「概算取得費」とすることを認めています。例えば3,000万円で土地・建物を売却し、実際の取得費が分からない場合には、150万円を取得費として計算することができます。

ただし、売却価格の5％しか取得費として認められないと、譲渡所得が大きくなり、結果として税負担が増える可能性があります。そのため、購入時の契約書が見つからない場合でも、 すぐに概算取得費を使うと決めるのではなく、購入当時の資料が残っていないか確認することをおすすめします。

契約書以外の資料で取得費を確認できる可能性もある

購入時の売買契約書が見つからない場合には、購入した不動産会社、当時手続きを担当した司法書士などに資料が残っていないか確認してみる方法があります。

また、当時の決済資料や金融機関の記録など、購入価格を確認するための資料が残っている可能性もあります。ただし、どの資料をもって実際の取得費を証明できるかは個別判断になります。取得費の立証について判断が難しい場合には、 税務署または税理士へ相談してください。

所有期間によって不動産売却の税率は大きく変わる

土地や建物の譲渡所得は、所有期間によって 「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれます。ここで注意したいのは、売却日までの実際の所有日数だけで5年を判定するわけではないということです。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判定します。

2026年中の売却については、所得税に復興特別所得税が加算されるため、一般的には長期譲渡所得で約20.315％、短期譲渡所得で 約39.63％が一つの目安となります。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく異なるため、売却時期を検討する際には所有期間の判定も確認しておきましょう。

相続した不動産の所有期間も、原則として被相続人から引き継ぐ

相続した不動産については、 相続した日から5年を数えるわけではありません。原則として、被相続人が取得した時期を相続人が引き継ぎます。

例えば親が20年前に取得した不動産を相続し、その1年後に売却した場合でも、所有期間の判定では親が取得した時期から計算します。

マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除

自宅を売却して譲渡所得が発生した場合に、特に重要なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。

一定の要件を満たすマイホームを売却した場合には、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる可能性があります。例えば控除前の 譲渡所得が2,000万円で、3,000万円特別控除を全額利用できれば、課税譲渡所得は0円になります。

3,000万円特別控除は「売却価格から3,000万円引く制度」ではない

よくある誤解が、「4,000万円で家を売ったら、3,000万円を引いた1,000万円に税金がかかる」というものです。3,000万円特別控除は売却価格から直接差し引くものではありません。

売却価格から取得費と譲渡費用などを差し引いて算出した譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。

特例を利用するには確定申告が必要

3,000万円特別控除を使った結果、納める税金が0円になる場合でも確定申告は必要です。「 税金が発生しない＝確定申告不要」ではありません。

国税庁では、この特例を利用する場合、確定申告書に「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用」など必要な書類を添付して申告することとしています。

住民票がすべての人に必須というわけではない

3,000万円特別控除を利用する場合に、「必ず住民票を添付しなければならない」と説明されることがありますが、現在の国税庁の案内では一律ではありません。

売買契約日の前日に住民票に記載されていた住所と、売却したマイホームの所在地が異なる場合などには、戸籍の附票の写しなど、実際にその住宅へ居住していたことを確認できる書類が必要になります。

必要書類は状況によって異なるため、古い情報だけを参考にせず、申告する年の国税庁の案内を確認することが重要です。

所有期間10年超のマイホームには軽減税率の特例もある

この軽減税率の特例は、要件を満たせば3,000万円特別控除と併用することもできます。長期間所有している自宅を売却する場合には、3,000万円特別控除だけでなく、10年超所有の軽減税率が利用できないか確認しておきましょう。

不動産売却の確定申告で準備しておきたい書類

不動産売却の確定申告では、「確定申告書として提出する書類」と、「譲渡所得を計算する根拠として準備・保管しておく書類」を分けて考えると整理しやすくなります。

なお、2022年分の確定申告から確定申告書A・Bという区分はなくなっています。現在は所得の種類にかかわらず「申告書第一表・第二表」を使用し、土地や建物の譲渡所得を申告する場合には 「申告書第三表（分離課税用）」や「譲渡所得の内訳書」などを利用します。

そのため、古い記事などに書かれている「確定申告書Bを準備する」という説明をそのまま参考にしないよう注意してください。

確定申告の書類が見つからない場合はどうする？

登記事項証明書は再取得できる

登記事項証明書が必要になった場合は、法務局などで再取得することができます。また、利用する特例によっては、不動産番号など必要な情報を申告書へ記載することで、登記事項証明書の添付に代えられる場合もあります。

仲介手数料などの領収書を紛失した場合

仲介手数料など売却にかかった費用の領収書が見つからない場合には、まず支払先へ再発行や支払内容を確認できる資料がないか相談してみましょう。

銀行の振込記録や請求書などが残っているケースもあります。ただし、どの資料で譲渡費用として認められるかは個別に判断されるため、「領収書がなくても振込履歴だけで必ず認められる」とは限りません。

購入時の資料は売却前から探しておく

特に重要なのが、購入時の売買契約書です。売却後、確定申告の直前になってから探し始めると、古い書類のため見つからないケースがあります。

売却を検討し始めた段階で、権利関係の書類とあわせて購入時の売買契約書や領収書などを確認しておくと、売却後の確定申告を進めやすくなります。

不動産売却後の確定申告はいつ行う？

土地や建物を売却して確定申告が必要になった場合には、原則として売却した年の翌年に申告します。例えば2025年中に売却して所得が発生した令和7年分の所得税については、 2026年2月16日から3月16日までが確定申告の受付期間でした。

確定申告期間は曜日などによって日程が変わる年があります。そのため、「毎年必ず2月16日から3月15日」と覚えるのではなく、実際に申告する年の国税庁の案内を確認してください。

2026年中に売却した不動産について確定申告が必要な場合には、2027年の確定申告期間に申告することになります。具体的な受付期間については、国税庁の最新案内をご確認ください。

不動産売却の確定申告はe-Taxでもできる

所得税の確定申告は、税務署へ書面で提出する方法だけでなく、国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用し、e-Taxで申告することもできます。

土地や建物を売却した場合には、譲渡所得の内訳書に売却価格、取得費、譲渡費用などを入力し、その内容を確定申告書第三表などへ反映させて申告します。

ただし、3,000万円特別控除や相続不動産など特例を利用するケースでは、通常の給与所得だけの確定申告より判断項目が多くなります。

不動産売却でよくある確定申告の勘違い

不動産売却の税金は、少し条件が違うだけで結果が大きく変わることがあります。インターネット上には古い税制を前提とした情報も残っているため、 申告する年の国税庁の情報を確認することが重要です。

売却前から確定申告の準備をしておくとスムーズ

不動産売却の確定申告で慌てないためには、売却が終わってから準備を始めるのではなく、売却を検討し始めた段階から必要書類を確認しておくことをおすすめします。

特に、購入時の売買契約書や購入費用の領収書は、取得費を計算するために重要です。売却時には、売買契約書だけでなく、仲介手数料や測量費など、売却のために支払った費用の領収書・明細もまとめて保管しておきましょう。

売却後は、これらの書類をもとに譲渡所得を計算し、 3,000万円特別控除や軽減税率など利用できる特例がないか確認します。確定申告の時期になってから一から探し始めるよりも、売却手続きと並行して一つのファイルなどにまとめておくとスムーズです。

売却後の確定申告まで見据えて、必要な書類や費用を整理しておく

特に確定申告では、売却時の売買契約書や仲介手数料などの資料に加えて、購入時の売買契約書や取得費を確認できる書類が重要になります。

長年所有している自宅や相続した不動産では、購入当時の契約書が見つからないことも少なくありません。取得費が分からない場合には売却価格の5％を概算取得費として計算できる場合がありますが、実際の取得費より低くなることで譲渡所得が大きくなり、結果として税負担が増える可能性もあります。

また、マイホームの3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率、相続不動産に関する特例など、物件や売主様の状況によって確認すべき制度も変わります。

そのため、売却が終わってから確定申告について考えるのではなく、 売却を進める段階から、購入時・売却時の書類や費用を整理しておくことが重要です。

ハウスセイラーズでは、足立区・北区を中心に不動産売却をサポートしており、売却手続きの中で必要となる書類や費用についてもご案内しています。

確定申告そのものや税務上の個別判断は税務署・税理士などの専門家へ確認する必要がありますが、まだ売却を決めていない段階でも、現在の不動産価格や売却に必要となる費用を確認しながら、売却後まで見据えて準備を進めることができます。

不動産の売却価格だけではなく、売却後にどのくらい手元へ残るのかまで把握したうえで売却を進めることが、納得できる不動産売却につながります。

この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。