認知症の親の家を売るには？失敗しない不動産売買の進め方と判断ポイント

高齢化社会が進む中、「認知症の親の家を売却したいけれど、どうすればいいか分からない」という相談が急増しています。不動産の売却には法的な制限があり、安易に進めると無効になるリスクもあります。この記事では、認知症の親の家を売却する際の注意点や手続き、失敗しないための進め方を詳しく解説します。是非、参考にしてください。

認知症の親の家は勝手に売れない？

結論からお伝えすると、認知症を患って判断能力がないと判断された親の名義の家を、子どもが勝手に売ることはできません。それは、不動産の売買は「契約行為」であり、本人に十分な判断能力（意思能力）が必要だからです。

契約には「意思能力」が必要

不動産売買は「契約行為」です。民法では、契約が有効に成立するためには、契約当事者に「 意思能力」があることが求められます。
意思能力とは、自分の行為の意味や結果を理解・判断できる能力のことです。たとえば、家を売ることで自分が住む場所がなくなること、その対価としてお金が入ることなどをきちんと理解できる力です。

認知症が進行していると、こうした理解や判断が困難になることが多く、「 意思能力がない」とみなされる場合があります。この場合、親が自ら売却契約を結んでも無効になり得ますし、子どもが親の代わりに勝手に契約することも許されません。

家族でも「代理権」がなければ売れない

「親の財産だから、子どもである自分が管理するのは当然」と考える方も多いですが、たとえ子どもであっても、親の財産を勝手に処分する法的な権限はありません。親の家を売却するには、以下のいずれかの「正当な代理権限」が必要です。

委任状による代理

認知症になる前に親から正式に「売却の代理権限」を委任されていた場合（たとえば公正証書で作成された委任契約）、代理人として売却可能です。ただし、認知症が進んだあとに作成した 委任状は無効とされることが多いです（意思能力の欠如のため）。

成年後見制度の利用

認知症などで意思能力がないと判断された場合は、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらう必要があります。
成年後見人に選ばれた人（子どもなど）は、法的に本人の代理として 財産の管理・処分ができます。ただし、家を売る場合には「本人の生活に必要な資産であるかどうか」などの観点から、家庭裁判所の許可が必要です。

家の売却には厳格な本人確認が必要

不動産売買には、登記の名義変更などの手続きが伴います。この際、司法書士や不動産会社は「売主本人の意思確認（面談・書類確認）」を厳格に行います。

認知症の親が同席していても、「売却の意志がはっきりしない」「会話がかみ合わない」と判断されれば、手続きを止められるケースが多いです。

自分一人では、この状態で 不動産売却ができるのか、不安という人は、専門家に相談してみるのがおすすめです。私たちハウスセイラーズにご相談いただければ、確かな実績と経験に基づいたご提案をさせていただきます。

まずはお気軽にご相談していただけますと幸いです。

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成年後見制度とは？家を売るために必要な手続きについて

成年後見制度は、認知症や知的障害、精神障害などにより判断能力が十分でない方を保護し、その権利を守るための法制度です。とくに親が認知症を患っている場合、その名義の家を売却するには、 成年後見制度の利用が必要となるケースがあります。

この制度は、親の財産を守ることを第一としつつ、必要に応じて家族が法的に手続きを進められる仕組みを提供しています。
家の売却を検討している場合は、この制度を正しく理解し、適切に活用することがとても重要です。

成年後見制度の種類「法定後見」とは？

成年後見制度には大きく分けて「法定後見」と「任意後見」がありますが、親がすでに認知症を発症し、十分な判断能力を欠いている場合には「法定後見」の利用が現実的です。

法定後見の概要

家族や関係者が、本人（認知症の親）に代わって家庭裁判所に後見開始の申立てを行います。裁判所が後見人（家族や専門職など）を選任し、その人が親の代理人として財産管理や契約行為を行うことができます。

ただし、不動産の売却など重要な財産処分を行う際には、 家庭裁判所の許可が必要です。

後見人選任の手続きと必要書類

後見人の選任には一定の時間と準備が必要です。以下は 一般的な申立てに必要な書類と手続きの流れです。

申立てに必要な主な書類（例）

・成年後見診断書（医師が記入した診断書で、判断能力の有無を示す）

・戸籍謄本（本人および申立人のもの）

・財産目録（預貯金、不動産、有価証券などを一覧にしたもの）

・家族関係説明図（家系図のようなもの。関係性を明確にする）

・申立書（家庭裁判所に提出する正式な申請書類）

※必要書類は家庭裁判所によって若干異なる場合があります。

後見人が選ばれるまでの期間と注意点

申し立てから実際に後見人が選任されるまでは、 一般的に3〜6ヶ月程度かかります。この期間中は、基本的に家の売却などの大きな契約行為を進めることはできません。

また、後見人に選ばれたからといって、すぐに家を売却できるわけではなく、別途、家庭裁判所の許可を得る必要があることにも注意が必要です。

売却までのステップと必要書類

以下が、認知症の親の家を売るための主なステップですので、抑えておきましょう。

・本人の認知機能を確認（医師の診断書）

・成年後見制度の申立て（必要に応じて）

・後見人の選任と不動産売却許可の申請

・裁判所の許可が下りたら売買契約

・売却代金は本人名義の口座へ（後見人が管理）

※ 売却益は親本人の財産として管理され、 子どもが自由に使うことはできません。

信頼できる専門家の選び方

認知症と不動産売却が絡む案件は、専門性が非常に高いため、専門家に相談するのがベストです。

・成年後見に詳しい司法書士・弁護士

・相続・空き家問題に強い不動産会社

・ファイナンシャルプランナー（家計管理・施設入所などの資金計画も）

もしも、相続・空き家問題に強い不動産会社をお探しの方は、私たちハウスセイラーズまでご相談くださいませ。お客様に寄り添ったご提案をさせていただきます。

大切なのは「法的に正しい手順」と「家族間の合意」

認知症の親の家を売却する際に大切なのは、「法的に正しい手順」と「家族間の合意」です。本人の判断能力が低下している場合、法律上の手続きが複雑になるため、自己判断で進めてしまうと、無効な売買や親の権利侵害につながる恐れがあります。また、家族間で意見の食い違いがあれば、売却後にトラブルへ発展する可能性も否めません。

こうした事態を避けるためにも、「とりあえず売ってしまおう」といった安易な判断は避け、まずは現状を正しく把握することが重要です。認知症の程度、必要な法的手続き（成年後見制度など）の確認、家族全員の意見のすり合わせなど、やるべきことは多岐にわたります。

一人で抱え込まず、早めに弁護士や司法書士、信頼できる不動産業者といった専門家に相談しながら、段階的に進めていくことが、安心・安全な不動産売却への第一歩ですので、覚えておきましょう。