不動産査定の落とし穴とは？査定依頼前に確認すべき5つの重要ポイント

「不動産を売りたいけれど、査定の結果が本当に信頼できるか不安…」
そんな声は少なくありません。査定額だけに目を奪われると、思わぬ落とし穴に遭遇することも。
足立区・北区で地域密着の実績を重ねる当社が、独自データや相場情報をもとに、査定依頼前に押さえておくべき5つの重要ポイントをご紹介します。安心して売却を進めるための第一歩にぜひ参考にしてください。

不動産査定の落とし穴とは？

不動産を売却する際、多くの方が最初に行うのが「査定依頼」です。査定とは、物件の市場価値を専門家が算出し、売出価格を決めるための重要なステップ。しかし、査定には一見見落としがちな落とし穴が存在します。これを理解せずに進めると、売却計画がスムーズに進まなかったり、思わぬ損失につながることもあります。

査定額だけで業者を選ぶ危険性

査定で提示される金額は、どうしても売主にとって目安になりやすく、「高い金額を提示してくれる業者」に魅力を感じがちです。しかし、査定額だけで業者を選ぶのは非常に危険です。なぜなら、査定額が高すぎる場合、根拠が不十分で実際の市場で売れない可能性があるからです。
実際には、 売出価格と売却価格の乖離が大きくなり、売れ残り期間が長引くリスクもあります。

ハウスセイラーズでは、足立区・北区を中心に地域密着で不動産売却をサポートしており、過去の成約データや市場動向をもとに、売出価格と実際の売却価格の乖離率を平均5.3％に抑えています。この数字は、無理に高額を提示するのではなく、地域相場を的確に反映した適正価格で売却成功率を高める指標です。

査定方法の違いを理解していない

不動産査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定は、物件の概要や周辺データをもとに算出するため短時間で結果が出ますが、詳細な現地の状態や設備状況までは反映されません。
一方で訪問査定は、実際に物件を確認し、日当たりや建物の状態、周辺環境まで考慮するため、 より正確な査定額が算出されます。

査定の種類を理解せずに依頼すると、査定額の精度を誤解したまま売却計画を立ててしまうことがあります。
当社は初回の机上査定の結果を踏まえ、必要に応じて訪問査定を実施し、物件の魅力や地域特性を正確に反映した査定額を提示しています。

市場相場との乖離を見極めない

不動産市場は常に変動しており、地域ごとに相場が異なります。同じ広さや築年数でも、駅からの距離、周辺の開発状況、人気校区などによって価値は大きく変わります。査定額が過去のデータや一般的な平均値に基づいている場合、実際の売却価格との乖離が大きくなることがあります。

地域密着で独自の成約データを保有している業者であれば、 最新の市場動向や周辺の売出状況を加味して査定できます。
私たちの独自データベースでは、過去の成約事例、売れた価格帯、売れ残り期間などを網羅し、多角的に査定額を算出しています。

成約までのサポート体制を確認していない

査定額が妥当でも、売却活動中のサポート体制が不十分だと、契約までスムーズに進まないことがあります。
たとえば、広告戦略や内覧対応、購入希望者との交渉など、売主に代わって行うプロセスが重要です。査定だけで業者を選ぶと、売却後のトラブルや販売期間の長期化に繋がることがあります。

当社では、査定時点から販売戦略を立て、広告・内覧・契約交渉まで一貫してサポートしています。地域の特性を熟知しているからこそ、 半年以内の売却成功率は90％を誇ります。このようなサポート体制の違いが、結果として売却価格や期間に大きく影響します。

手数料や契約条件などの見落とし

査定で提示された金額に目が行きがちですが、手数料や契約条件など、金額以外の要素も確認が必要です。媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）や、成約時の仲介手数料、契約解除条件など、トラブルにつながる要素を事前に把握しておくことが重要です。これらを見落とすと、予想外の費用負担や契約上の不利益が生じる可能性があります。

当社は、契約条件や手数料も透明化し、売主が安心して取引できる体制を整えています。安心・安全な総合不動産サービスとして、地域社会に根ざしたサポートを徹底しています。

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依頼前に確認すべき5つの重要ポイント

不動産の売却を成功させるには、査定の結果だけに惑わされず、事前に確認しておくべきポイントを押さえることが大切です。ここでは、査定依頼前に特に重要な5つのポイントを詳しく解説します。これらを理解しておくことで、売却価格の最適化や販売期間の短縮、トラブル回避につながります。

査定の根拠と比較対象を確認する

査定結果を見ると、「こんなに高く売れるのか」と安心する方もいれば、「想像より低い」と不安に思う方もいます。
実はこの差は、査定額の根拠をどう算出しているかに大きく左右されます。査定額の裏付けが曖昧な場合、売却開始後に価格を下げざるを得なくなるケースも少なくありません。

査定を依頼する際は、必ず 「どのような成約事例を参考にしたのか」「比較対象とした物件はどのエリア・築年数か」を確認しましょう。単に「周辺相場を参考にしました」では不十分で、具体的な事例やデータが明示されることが重要です。

ハウスセイラーズでは、足立区・北区の直近数年間の成約データを独自に蓄積し、地域ごとの販売動向を数値化しています。そのため、一般的な統計だけに頼らず「駅徒歩○分以内で築15年以内」「学区指定があるエリア」といった細かな条件ごとに比較可能です。
こうした精度の高い査定が、売出価格と実際の売却価格の平均乖離率5.3％という数字に直結しています。

査定の種類（机上査定・訪問査定）の違いを理解する

査定の依頼方法を理解しないまま進めてしまうと、精度の低い結果を信じて売却活動を始めてしまうリスクがあります。

机上査定はスピーディーに概算を知るには有効ですが、建物の劣化具合やリフォーム履歴、眺望や日照条件といった現地でしか分からないポイントが反映されません。そのため、あくまで「目安」として受け止めるべきです。

一方の訪問査定は、現地を確認する分だけ時間はかかりますが、建物の状態や周辺環境を含めた「実勢に近い」査定額を算出できます。同じ築年数の物件でも、外壁や屋根のメンテナンス状況によって評価が変わりますし、隣接道路の幅員や周辺の騒音状況も買い手の心理に影響します。

当社では、机上査定を第一歩として提示し、売主様が売却を具体的に検討される段階で訪問査定をご提案しています。その際には、単なる価格提示にとどまらず「どうすれば高く売れるか」「売却前に手を入れるべき部分はどこか」といった改善提案まで行います。こうした丁寧なアプローチが、実際の売却価格を底上げし、短期間での成約につながります。

売却までの期間・成約率を確認する

査定額はあくまでスタートラインであり、実際にどれくらいの期間で売れるのか、成約率がどの程度なのかを確認しなければ意味がありません。査定額が高くても、成約までに1年以上かかってしまえば、生活設計や資金計画に大きな影響を及ぼします。

ここで重要なのが 「業者の過去実績」を見ることです。売出後どのくらいの期間で、どれだけの物件が売れているかをチェックしましょう。
また、売却期間が長引くと買い手に「売れ残り感」を与えてしまい、さらに値下げを強いられる悪循環に陥ります。こうした事態を防ぐには、査定依頼の際に 「どれくらいの期間での成約を見込んでいるか」「そのための戦略は何か」を必ず確認してください。売却のスピード感と成約率は、安心して取引を進めるための大切な指標なのです。

売却戦略やサポート体制を確認する

査定依頼をした際に提示された金額が妥当であっても、その後の売却活動が適切でなければ成約にはつながりません。実際に物件を売り出してからは、広告戦略、内覧対応、価格交渉など、さまざまなプロセスを経て初めて成約に至ります。

売却戦略を確認する際には、以下のような点をチェックすると良いでしょう。

◾️ インターネット広告やチラシ配布など、どの媒体を活用するのか
◾️ 内覧希望者への対応や演出をどのように行うのか
◾️ 値引き交渉が入った場合、売主の利益を守る交渉ができるのか
◾️ 売却活動の進捗を定期的に報告してくれる体制があるのか

私たちは地域密着のネットワークを活用した広告戦略に加え、購入希望者のライフスタイルに合わせた物件提案を実施しています。例えばファミリー層が多いエリアでは学区情報を強調したり、投資目的の購入希望者には収益性を訴求するなど、ターゲットに合わせた情報提供を徹底しています。また、内覧時には物件の魅力を最大限に引き出すアドバイスを行い、購入希望者の印象を高める工夫を行っています。

手数料・契約条件以外のリスクも確認する

不動産売却に伴うリスクは、査定額以外の部分にも潜んでいます。媒介契約の種類によって業者の対応範囲や責任が異なり、想定外の状況に直面することもあります。
さらに、成約時には仲介手数料が発生しますが、その上限や計算方法を理解していないと、思わぬ費用負担になるケースもあります。また、契約解除条件や瑕疵担保責任の範囲も事前に把握していないと、売却後に予期せぬトラブルが発生する可能性があります。

当社では、これらの契約条件や費用についてもすべて明示し、売主様に不利益が生じないよう透明性を徹底しています。また、売却後に隠れた不具合が見つかった場合でも、売主が不必要に責任を負わないよう事前にリスク説明を行い、安心して取引いただける体制を整えています。

売主にとって査定額は大きな関心事ですが、同じくらい重要なのが 「契約条件」「費用の透明性」「リスク回避の仕組み」です。これらを確認しておくことで、後悔のない売却を実現できます。

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複数社比較が成功のカギ？

不動産の売却を考える際、「とりあえず知っている不動産会社に査定を依頼して、そのまま任せてしまう」という流れになりがちです。
しかし、この選択は必ずしも最適ではありません。不動産売却は人生で何度も経験するものではなく、金額も数千万円規模に及ぶ大きな取引です。
だからこそ、複数の会社に査定を依頼し、前述の５つのポイントについて比較検討することが成功のカギとなります。
ここでは、複数社比較の重要性を整理していきます。

査定額には会社ごとの「考え方の違い」がある

不動産査定は、単純に相場データを機械的に反映したものではなく、各社の販売戦略や得意分野によって大きく変動します。買い手をすぐに見つけやすい会社は「確実に売れる価格」を提示しがちですが、独自の顧客ネットワークを持つ会社であれば「高値で売れる見込みの価格」を提示する場合もあります。
1社のみで判断すると、その査定額が相場から高いのか安いのかを客観的に見極めることは困難です。複数社の査定を並べて比較することで、価格の根拠や戦略の違いを理解し、自分の物件に合った会社を選びやすくなります。

得意分野や販売エリアの差が売却結果に直結

不動産会社には、それぞれに「得意とする物件タイプ」や「販売が強いエリア」が存在します。マンション販売に強い会社もあれば、戸建や土地取引に豊富な実績を持つ会社もあります。さらに、足立区や北区といった地域に精通している会社であれば、ピンポイントで需要の高い買い手にアプローチできる可能性が高まります。
複数社を比較する過程で、それぞれの 得意分野や地域対応力を確認することができるため、売却を有利に進められるのです。

営業担当者との相性を見極められる

不動産売却は、査定額や会社の知名度だけで決まるものではありません。
実際には、 営業担当者がどれだけ売主の立場に立って動いてくれるかが、成功を左右する大きな要素になります。
複数の会社に相談すれば、それぞれの担当者の対応力や説明のわかりやすさ、信頼感などを比べることができます。売却活動は数か月に及ぶことも多いため、「任せて安心できる担当者かどうか」を見極めることは非常に重要です。

売却戦略や広告手法の違いを比較できる

同じ不動産でも、どのように市場に出すかによって売却スピードや価格は大きく変わります。ある会社は大手ポータルサイトへの広告を中心にする一方、別の会社は地域ネットワークや独自顧客へのアプローチを強みとするかもしれません。
複数社を比較することで、自分の物件に最も適した販売戦略を持つ会社を選べます。「どのような広告手法を使うのか」「購入希望者とのマッチング力はどの程度か」を確認することが、結果的に高値売却につながるのです。

契約条件や手数料にも差がある

不動産会社によっては、仲介手数料の割引やキャンペーンを実施している場合があります。また、専任媒介契約か一般媒介契約かによっても売却の進め方や自由度は異なります。複数社を比較すれば、こうした契約条件や費用面の違いも明確になり、 納得度の高い選択ができるでしょう。

複数社を比較することは、単に査定額を見比べるだけではなく、売却戦略・地域対応力・営業担当者の人柄・広告力・契約条件といったあらゆる要素を見極める作業です。このプロセスを丁寧に踏むことで、自分の物件に最も適したパートナーを選び、売却の成功率を大きく高めることができます。

この記事の監修者

菊池 伸樹

現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。