土地売却の解体費用はどうする？建物付き・更地別に解説！

土地を売却する際、「建物を解体してから売るべきか」「建物付きのまま売るべきか」で悩む方は多くいます。解体費用の相場や負担の仕方次第で、手元に残る金額が大きく変わるため、慎重な判断が求められます。
本コラムでは、足立区・北区を中心に多くの土地売却を成功させてきた当社が、ケース別の費用相場と最適な売却タイミングをわかりやすく解説します。

土地売却における「解体費用」とは？基本の考え方を知ろう

土地を売却する際に「古い家を壊して更地にした方がいいのか」「解体費用はどのくらいかかるのか」と迷う方は多くいらっしゃいます。実は、解体の有無によって土地の印象や買い手の層が変わり、最終的な売却価格にも影響を及ぼします。
ここでは、解体費用の基本的な考え方と相場、費用に影響するポイントを整理しましょう。

解体費用とは？どんな費用が含まれるのか

「解体費用」とは、既存の建物を取り壊し、更地にするために必要な一連の工事費用を指します。建物を壊すだけでなく、内部の残置物処理、基礎部分の撤去、廃材の運搬・処分、地中埋設物の確認や整地作業など、多岐にわたる工程が含まれます。
そのため、単純に「坪単価○万円」とは言い切れず、建物の構造や敷地条件によって大きく変動します。

構造別の解体費用相場

一般的な相場目安は以下の通りです（2025年時点）

▪️ 木造住宅：1坪あたり3万〜5万円前後
▪️ 鉄骨造住宅：1坪あたり5万〜7万円前後
▪️ 鉄筋コンクリート（RC）造：1坪あたり6万〜9万円前後

たとえば、30坪の木造住宅であれば、解体費用はおおよそ90万〜150万円程度が目安です。
ただし、東京都心部のような住宅密集地では、重機が入りにくく手作業が増えるため、相場より高くなる傾向があります。

費用を左右する主な要因

立地条件・道路幅

前面道路が狭く、重機やトラックが入れない場合は、すべて手作業となりコストが上昇します。特に古い住宅地では、2〜3メートル幅の道路が多く、搬出作業の手間が増えるケースがあります。

建物の構造・築年数

鉄骨やコンクリート構造は、頑丈な分だけ解体に時間と重機を要します。また、古い建物ではアスベスト（石綿）使用の可能性があり、撤去・処理に追加費用が発生する場合もあります。

残置物の有無

家財道具やゴミが残っていると、それらの処分費用が上乗せされます。遺品整理を兼ねた解体などでは、数十万円単位で変わることもあります。

地中障害物の存在

以前の基礎や井戸、配管などが埋まっていると、追加工事が必要です。見積もり時にわからず、工事後に追加費用が発生するケースもあるため注意が必要です。

売主と買主、どちらが負担するのか？

一般的には、「解体して更地にして売る」場合は売主負担、「古家付きのまま売る」場合は買主負担（または買主が自由に判断）」となります。不動産取引において明確なルールはなく、交渉によって柔軟に決めることも可能です。

買主が「古家をリノベーションして住みたい」と考えている場合、解体しない方が買主にとっても都合が良くなります。そのため、売主が無理に解体せずに売り出すことで、初期費用を抑えながらスムーズに成約に至るケースもあります。
逆に、建物が老朽化しすぎていて「建物付き土地」としての印象が悪い場合は、先に更地にして売り出した方が、買い手に安心感を与えやすく、結果的に早期成約につながることもあります。

「更地」と「古家付き土地」では税金にも違いがある

売却前に見落としがちなのが、固定資産税の差です。建物が残っている土地（古家付き土地）は「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が最大6分の1に軽減されます。
一方、更地にするとこの特例が外れ、翌年度から固定資産税が上がるため、売却時期や期間も考慮して判断することが大切です。

「すぐに売れる見込みがあるかどうか」を踏まえて解体するかどうかを検討するのがポイントです。
売却スピードを予測できる不動産会社に相談することで、税負担を最小限に抑える戦略が立てられます。

解体前にまず「現地調査＋市場価格」を確認する

解体は一度行うと戻せません。いきなり解体業者に依頼する前に、 まずは不動産会社に現地調査と市場価格の査定を依頼することが重要です。
実際のところ、古家付きのままの方が「再建築不可」「借地」「角地」などの条件によって高く売れるケースもあります。地域に密着した不動産会社であれば、そのエリアの買主層や用途地域を踏まえて、「解体した方が得か」「現状のまま売るべきか」を正確に判断できます。

当社では、独自のデータベースと地域の取引実績をもとに、解体前後それぞれの想定価格を比較し、最も利益が残る形での売却プランをご提案しています。

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建物付きで売る場合のメリット・デメリット

土地を売却するとき、「古い建物を残したまま売る」か「解体して更地にする」かは、多くの売主が悩むポイントです。
実は、建物付きのまま売ることにも明確なメリットがあり、ケースによっては解体せずに売却した方がスムーズで高値につながる場合もあります。ここでは、建物付きで売る際のメリットとデメリットを整理し、どんな土地がこの方法に向いているのかを解説します。

「建物付きで売る」とは？

「建物付きで売る」とは、既存の住宅を解体せず、そのままの状態で売却する方法です。
不動産の広告上は「古家付き土地」や「上物あり」と表記されることが多く、購入者が建物をどう活用するか（リフォーム・建て替え・取り壊し）は自由に判断できます。

「古い家が残っていると印象が悪いのでは？」と感じる方もいますが、
買主側から見れば、解体費用を自分でコントロールできる、リノベーションを検討できるなど、一定のメリットもあります。

建物付きで売るメリット

解体費用の負担が不要

最大のメリットは、 売主が解体費用を負担する必要がないことです。木造30坪の家であれば100万円前後かかるケースも多く、これを省けるだけでも大きなコスト削減になります。特に相続物件や空き家の場合、売却前に費用をかけたくない方には大きな利点です。

売却までの手間が少ない

解体工事には、見積もり・届出・近隣挨拶など、思いのほか時間と労力がかかります。建物付きのまま売る場合は、こうした準備が不要なため、 早期に売り出しが可能です。
住宅密集地で解体作業に時間がかかりやすい地域では、スピーディーに売却を進められる大きなメリットになります。

リノベーション需要を取り込める

最近では、古い家をリフォームして住みたいという買主も増えています。「古家付き土地」として販売すれば、リノベーション志向の買主や投資家に訴求できる可能性があります。当社が強みとしている足立区・北区では、古家再生需要が高まっており、建物付きのままの方が売れやすいケースもあるのです。

固定資産税の軽減措置を維持できる

建物が残っていることで、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が最大6分の1に軽減されます。更地にすると翌年度から税負担が上がるため、売却まで時間がかかる場合は、建物を残しておく方が経済的です。

建物付きで売るデメリット

建物の老朽化が印象を下げることも

外観や室内の劣化が進んでいると、内見時にマイナスイメージを与えることがあります。「手を入れるのに費用がかかりそう」と判断され、結果的に価格交渉で値引きを求められる可能性もあります。

買主の利用目的が限られる

買主が「新築を建てたい」と考えている場合、結局は自分で解体を行う必要があり、その分の費用を想定して購入価格を下げる傾向があります。特に更地での建築需要が高いエリアでは、建物があることがネックになることもあります。

トラブルのリスク

築年数が古い建物では、雨漏りやシロアリ被害などの「隠れた欠陥」が後から問題になることがあります。契約時に「現状有姿」として売却することでリスクを軽減できますが、説明不足によるトラブルには注意が必要です。

建物付きで売る際のポイント

▪️ 建物の老朽化や設備の状態を正確に把握し、事前に「現況引き渡し」で契約条件を明示する
▪️ 室内の清掃や簡易的な補修を行い、第一印象を良くする
▪️ 買主のニーズ（リノベ・建替）を踏まえて、売出価格を柔軟に設定する

当社では、独自のデータベースを活用し、地域ごとの買主傾向や成約価格を分析したうえで、「建物付き売却」と「更地売却」の双方をシミュレーションできます。これにより、売主様にとって最も利益が残る販売方法を選択できるのが強みです。
「解体すべきか、残して売るべきか」で迷ったら、 まずは現地調査と査定をご依頼ください。費用も手間も無駄にせず、納得のいく土地売却を実現するための最初の一歩をサポートいたします。

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取り壊してから売る場合のメリット・デメリット

「建物付きのまま売る」方法とは逆に「解体して更地にしてから売る」方法も多くの方が選択しています。
特に建物の老朽化が進んでいる場合や、新築需要の高いエリアでは、更地の方が買主の印象が良く、成約までのスピードが早い傾向があります。
ここでは、取り壊してから売る場合のメリット・デメリットを整理し、判断のポイントを解説します。

「更地にしてから売る」とは？

更地売却とは、建物をすべて取り壊し、整地した状態で売却する方法です。
見た目がすっきりしており、買主にとっても「ここにどんな家を建てようか」と想像しやすいため、購入意欲を刺激しやすいのが特徴です。
一方で、解体には費用と時間がかかるため、売主がそのコストをどう負担するかが重要なポイントになります。

更地にして売るメリット

買主の印象が良く、成約スピードが早い

更地は視覚的にわかりやすく、買主が現地で建築のイメージを持ちやすい状態です。
「すぐに建築できる」「余計な手間がない」という安心感があるため、 早期成約につながりやすいというメリットがあります。整地済みの土地は購入検討者からの反響が多く、特にファミリー層や注文住宅希望者に人気です。

価格交渉を受けにくい

古家付き土地では「解体費用分を値引きしてほしい」と交渉されることがありますが、更地であればその心配がありません。あらかじめ整った状態で販売できるため、希望価格に近い形で成約する確率が高くなります。
当社の売出価格と成約価格の平均乖離率5.3％というデータは、まさに適正な価格設定と更地販売の効果を示しています。

買主層が広がる

更地の場合、「新築住宅用地」「アパート・駐車場用地」など、 さまざまな活用目的の買主にアプローチできます。
建物付き土地よりも購入後の自由度が高いため、個人から法人、投資家まで幅広い層に訴求できるのが強みです。

建物の欠陥リスクがない

古い建物を残したままだと、雨漏りやシロアリなどの「隠れた欠陥」に関するトラブルが起こることがあります。
更地にして売ることで、構造上の瑕疵に関する責任リスクをほぼゼロにできるのも安心です。

更地にして売るデメリット

解体費用がかかる

最大のデメリットは、売主が先に解体費用を負担する必要がある点です。木造30坪で100万円前後、鉄骨造やRC造では150〜200万円を超えるケースもあります。
特に、密集住宅地では、重機搬入の制限や手作業の必要性から、費用が上がる傾向にあります。

固定資産税が上がる可能性がある

建物を取り壊すと「住宅用地の特例」が外れ、翌年度から固定資産税が最大6倍になる場合があります。すぐに売れる見込みがある場合は問題ありませんが、売却が長期化すると税負担が重くなります。
したがって、「どのくらいで売れそうか」を見極めてから解体することが大切です。

解体中のトラブルリスク

解体作業では、近隣への騒音・振動・粉じんなどが発生します。
業者の対応によっては、近隣トラブルにつながることもあるため、信頼できる解体業者の選定が重要です。
当社では地域密着のネットワークを活かし、足立区・北区で実績のある解体業者を紹介し、近隣対応まで丁寧にフォローしています。

更地にして売る際の注意点と成功のコツ

▪️ 解体前に「査定」を行い、建物付き・更地それぞれの想定価格を比較する
▪️ 解体見積もりは複数業者に依頼し、作業範囲と追加費用の有無を確認する
▪️ 売却時期（税金の切り替え時期）を考慮して解体時期を調整する

当社では、独自の不動産データベースを活用し、地域の市場動向・需要・価格推移を踏まえたうえで、解体前後の価格差をシミュレーション可能です。 「解体にいくらかけても、どのくらいで売れるのか」を明確に見える化し、費用対効果を重視した売却戦略をご提案します。
「更地にすべきか」「建物を残すか」で迷ったら、まずは現地調査と無料査定から始めましょう。

解体費用を抑えるコツとトラブル回避のポイント

建物を解体して土地を売却する際、「思った以上に費用がかかった」「近隣トラブルで工期が延びた」といった声も少なくありません。
ここでは、無駄な出費を抑えつつスムーズに工事を進めるためのポイントを、3つの観点から解説します。

複数の業者に見積もりを依頼し、内容を比較する

解体費用を抑える最も基本的な方法は、相見積もりの取得です。
同じ建物でも業者によって費用差が20〜30％出ることがあります。これは、重機の搬入方法、処分業者との契約内容、作業人員数など、業者ごとにコスト構造が異なるためです。

見積もりを比較する際は、単に「総額」ではなく、 内訳（人件費・残置物処分費・足場費など）をチェックすることが重要です。
また、現地を実際に確認せずに出された概算見積もりは、後から「追加費用」が発生するリスクが高いため、必ず現地調査付きの見積もりを取りましょう。

自分でできる片付け・補助金制度の活用でコストダウン

解体前に家の中を整理しておくことで、処分費を大きく減らせます。
残置物（家具・家電・生活用品など）の撤去費は、業者に一任すると数十万円の差が出ることもあります。使えるものはリサイクルショップやフリマアプリで売却し、処分できるものは自治体の粗大ごみ回収を利用すると効果的です。

自治体の補助金制度も見逃せません。老朽化した空き家の除却に対して補助金を交付する制度がある地域もあります。
条件を満たせば数十万円の補助を受けられる場合もあるため、解体前に自治体のサイトで最新情報を確認しておくと良いでしょう。

近隣トラブルを防ぐには「事前説明」と「信頼できる業者選び」

解体工事は騒音や粉じん、振動などが避けられず、近隣からのクレームにつながりやすい工事です。
トラブルを防ぐためには、工事前の近隣挨拶と事前説明が欠かせません。信頼できる業者は、工期や作業時間、騒音対策をまとめた案内文を配布し、住民への説明も代行してくれます。
産業廃棄物の処理を適正に行う「マニフェスト」を提出してくれるかも要チェックです。後々の責任問題を回避する上でも大切なポイントとなります。

不動産会社と連携して “解体のタイミング” を見極める

すべてのケースで「先に解体する」ことが正解ではありません。
市場や物件の状況によっては、古家付き土地として売却した方が費用を抑えられ、早期成約につながることもあります。
住宅需要が高い地域では、買主が「自分の好みで解体したい」と考えるケースも少なくありません。

当社は地域密着で蓄積した独自の売却データをもとに、「解体をすべきか」「建物付きで出すべきか」を丁寧に分析。費用とスピードの両面から最適な売却戦略をご提案します。

解体費用を抑えるには、事前の準備と的確な判断が欠かせません。
信頼できる業者と不動産会社のサポートを得ながら、費用・トラブル・タイミングの3つを上手にコントロールすることが、安心・安全な土地売却への近道です。

この記事の監修者

菊池 伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。