空き家はリノベして売る？活用してから売る？選ばれる最適解とは

近年、全国的に空き家が増加し、社会問題としても大きく取り上げられています。老朽化による安全性の低下や固定資産税などの維持コスト、さらには近隣トラブルといったリスクから、早めの対応が求められるケースも少なくありません。空き家の活用や売却を検討する方にとって、「リノベーションして売却する」か「活用してから売却する」かは大きな分岐点となります。
本記事では、それぞれのメリット・デメリットを整理し、地域に密着して売却成功率の高い当社だからこそお伝えできる視点で、最適な選択肢を解説いたします。

空き家を取り巻く現状と課題

全国的に深刻化する空き家問題

日本では少子高齢化や都市部への人口集中を背景に、年々「空き家問題」が深刻化しています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、2018年時点で全国の空き家数は約849万戸に達し、住宅総数に占める割合は13.6％に上りました。
さらに、2033年には3軒に1軒が空き家になる可能性も指摘されており、今後も増加傾向は避けられない状況です。

空き家が増える要因としては、親から相続した実家を活用せず放置するケース、核家族化による住まいの分散、また郊外や地方部での需要低下が挙げられます。特に都市近郊の住宅街でも築年数の古い木造住宅がそのまま空き家として残される例が目立ち、社会全体で解決すべき課題となっています。

空き家を放置することによるリスク

老朽化による安全性の低下

長年手入れをしていない建物は、屋根や外壁の劣化、シロアリ被害などが進行します。
台風や地震の際には倒壊や飛散の危険があり、所有者の管理責任が問われる可能性もあります。

雑草・害虫・不法侵入の問題

庭の雑草が繁茂したり、害虫やネズミが発生したりすることで、近隣住民の生活環境に悪影響を与えることがあります。
また、管理が行き届いていない空き家は、不法侵入や放火といった犯罪リスクの温床になりかねません。

固定資産税などの経済的負担

住んでいない空き家でも、所有している限り固定資産税や都市計画税の支払い義務は続きます。しかも、「特定空家」に指定されると住宅用地特例（固定資産税が最大1/6に軽減）が適用されなくなり、税負担が6倍に跳ね上がるケースもあります。

資産価値の低下

市場に出さずに放置すればするほど建物の価値は下がり続けます。土地としての活用も、建物解体が前提となる場合は買い手が敬遠することが多く、結果として「売れにくい不動産」になってしまいます。

空き家問題が地域社会に与える影響

空き家は所有者個人の問題にとどまらず、地域社会全体にも影響を及ぼします。

◾️ 景観を損ね、街のイメージダウンにつながる
◾️ 防犯上の不安から地域住民の安心感が低下する
◾️ 人口減少や居住環境の悪化を招き、さらなる空洞化を引き起こす

当社がメインとする足立区や北区のように「住みやすさ」と「利便性」を兼ね備えた地域においても、空き家が増えることで街の価値が下がりかねません。そのため、行政も「空き家対策条例」や「空き家バンク制度」を通じて、空き家の利活用や売却を促進しています。

課題解決に向けて求められる視点

空き家を取り巻く課題を解決するためには、「単に売却するか放置するか」という二者択一ではなく、所有者のライフプランや地域のニーズを踏まえた選択肢を考えることが大切です。

◾️ リノベーションを行い、資産価値を高めてから売却する
◾️ 賃貸住宅や民泊、地域施設として活用し、収益化を図る
◾️ 相続や税金対策の一環として売却し、資産整理を進める

こうした多様な選択肢の中で、自分に合った方法を見極めるには、 地域市場を熟知した不動産会社のサポートが欠かせません。
「リノベーションするべきか」「活用してから売るべきか」という判断も、地域相場や需要に基づいた戦略があってこそ成功します。

選択肢① 空き家を「リノベーションして売却」

リノベーション売却とは？

リノベーション売却とは、空き家の建物を改修・再生し、内装や設備を一新した上で市場に出す方法です。築年数の経った住宅でも、最新のニーズに合った仕様へとアップデートすることで、 資産価値を高めた状態で買主にアピールできます。単なる「古い家」ではなく「新しい住まい」として生まれ変わらせる発想が、リノベーション売却の大きな特徴です。

リノベーション売却のメリット

資産価値の向上と高値売却の可能性

古い空き家のままでは「解体して土地利用するしかない」と判断されることが多く、建物部分の価値はほとんど評価されません。しかし、水回りや間取りを現代のライフスタイルに合わせて改修すれば、「すぐ住める住宅」として需要が高まります。特に足立区・北区のように、都心に近く利便性の高いエリアでは、リノベ済み住宅は購入希望者から好評を得やすく、結果として相場より高い価格での売却につながる可能性があります。

買主にとって安心感がある

築30年以上の住宅は耐震性や設備の老朽化が不安視されがちです。リノベーションによって耐震補強や配管・電気設備を更新しておけば、購入検討者にとって「安心して暮らせる家」という印象を与えられます。
特にファミリー層は、 引っ越し後すぐに生活を始められる「リノベ済み物件」を好む傾向が強く、売却活動を有利に進められます。

競合との差別化

中古市場には「築古住宅」が数多く流通しています。その中でリノベーション済みという付加価値を持つ物件は、競合物件との差別化につながります。特に、同じエリアに空き家や築古物件が多数存在する場合、 「選ばれる家」に変える工夫が成約の決め手となります。

リノベーション売却のデメリット

改修費用の負担

リノベーションには数百万円単位の費用がかかります。フルリノベーションであれば1,000万円以上になることも珍しくありません。これらの費用を売却価格で回収できるかは立地条件や市場動向に左右されるため、必ずしも投資が成功するとは限らない点に注意が必要です。

売却までの期間が延びる

工事期間は数か月かかるため、その間は売却活動を開始できません。早急に現金化したい事情がある場合は時間的ロスが発生してしまいます。

買主の好みに合わない可能性

内装や間取りを刷新したとしても、すべての購入希望者の好みに合うとは限りません。「リノベーションしたが、買主が自分好みに改修を希望し、逆に評価が下がってしまった」というケースもあります。そのため、需要に合った工事内容を見極めることが重要です。

当社だからできるリノベーション売却のサポート

足立区・北区の市場を熟知し数多くの成約実績を持つ当社なら、リノベーション売却の成功確率を高める具体的なご提案が可能です。「どの程度リノベすれば効果的か」「改修費をかける価値があるか」を明確にした上で、最適な売却戦略を考えます。
当社では、以下のサポートが可能です。

◾️ 独自のデータベースを用いた「改修後の需要予測」
◾️ 相場に合った「リノベ内容の提案」と「費用対効果のシミュレーション」
◾️ 提携リフォーム会社との連携による安心施工
◾️ 完工後すぐに販売開始できる販売ネットワーク

リノベーションして売却する方法は、古い空き家を資産価値のある住宅に生まれ変わらせる有効な手段です。
空き家の価値を最大限に引き出すために、まずはご相談いただき、最適な方法を一緒に検討してみませんか。

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選択肢② 空き家を「活用してから売却」

「活用してから売却」とは？

空き家を「活用してから売却する」とは、すぐに売却せず、一時的に賃貸や民泊、シェアハウスなどに転用したうえで、その活用実績を付加価値として売却につなげる方法です。単に「古い空き家を売る」よりも、 収益性や利用価値を示せるため、買主にとって魅力的な投資対象となる可能性があります。

空き家を活用する方法

賃貸住宅として貸し出す

最も一般的なのは、空き家をリフォームして賃貸住宅として運用する方法です。戸建賃貸はファミリー層からの需要が一定数あり、特に生活利便性の高い地域では安定した賃料収入が期待できます。賃貸として稼働している実績があれば、売却時に「収益物件」として投資家にアピールできる点も魅力です。

民泊・短期賃貸として活用

訪日外国人や短期滞在者向けに民泊やマンスリーマンションとして活用する事例も増えています。特に都心アクセスの良い地域では一定の需要があり、短期的に高い収益を得られる場合もあります。ただし、法律や条例による規制、運営管理の手間が課題となります。

シェアハウス・コミュニティスペースにする

間取りが大きめの戸建ては、シェアハウスや地域の交流スペースとして再生できるケースがあります。若年層の単身者や多拠点生活を送る人々には需要があり、物件の付加価値を高めやすい手法です。

空き家バンクや地域連携での活用

自治体が運営する「空き家バンク」に登録することで、移住希望者や地域貢献を志向する人々に活用してもらう方法もあります。利活用実績を積んでから売却することで、「地域に役立つ家」としてストーリー性を持たせられるのも特徴です。

活用してから売却するメリット

家賃収入などで維持費を補える

空き家を放置すれば固定資産税や維持管理費が負担になりますが、賃貸や民泊として活用すれば、収益でそれらをまかなうことができます。 長期間の空き家化による「負の資産化」を防げるのは大きな利点です。

売却時に「収益物件」として訴求できる

単なる居住用住宅として売却するよりも、「現在家賃〇万円で賃貸中」「稼働率〇％の民泊運営実績あり」といったデータを提示できれば、投資用不動産として高い関心を得られます。特に投資家にとっては、収益実績のある物件はリスクが低く評価されやすくなります。

活用しながら市場動向を見極められる

すぐに売却してしまうと、その時点の相場価格に従うしかありません。
一方で活用しながら保有すれば、 地域の市場動向を観察し、売却タイミングを柔軟に選べます。将来的に再開発や需要増が見込まれるエリアでは、この方法が有効です。

活用してから売却するデメリット

管理や運営の手間

賃貸や民泊として活用するには、入居者対応や修繕、清掃などの管理業務が発生します。外部委託も可能ですが、その分のコストもかかります。管理が不十分だと、逆に物件の評価を下げかねません。

改修や初期投資が必要

賃貸や民泊として利用するには、最低限のリフォームや設備投資が必要です。水回りや防犯設備の更新、家具・家電の設置など、初期費用が発生するため、その回収計画を立てることが重要になります。

売却までの期間が延びる

すぐに現金化したい人にとっては、活用期間を経ることで売却までのスケジュールが長くなるデメリットがあります。急いで資産整理をしたい場合には不向きです。

当社の活用型売却のサポート

足立区・北区は都心部へのアクセスが良く、比較的リーズナブルな家賃帯で人気があります。そのため「戸建賃貸」としての活用は安定的な需要があります。また、再開発が進む北千住エリアや赤羽エリアでは、短期滞在やシェアハウス需要も増加しています。

当社の独自データベースを用いれば、「どのエリアで賃貸需要が強いか」「どのターゲット層に訴求できるか」といった市場分析が可能です。売出後半年以内に約90％が成約する実績や、売出価格と成約価格の平均乖離率5.3％という適正な価格設定のノウハウを活かし、空き家の「活用→売却」も戦略的に進められます。

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空き家売却は「地域相場の見極め」がカギ

空き家の売却において最も重要なポイントのひとつが 「地域相場の見極め」です。不動産の価格は全国的な景気や金利動向の影響を受ける一方で、最終的には「その地域で、どのくらいの需要があるのか」によって決まります。
ここでは、地域相場の見極めがなぜ大切なのか、どのようにして把握すべきかを詳しく解説していきます。

なぜ地域相場の把握が重要なのか

空き家を売却する際、多くの売主様が抱える悩みは「いくらで売れるのか分からない」という点です。高すぎる価格で売り出すと長期間売れ残り、結果的に値下げを繰り返してしまうケースがあります。
一方で、安すぎる価格で売り出せば、早期に買い手は見つかっても、本来得られるはずだった利益を逃してしまいます。
つまり 「地域相場」を正しく理解し、適正な価格帯で市場に出すことが、売却成功の第一歩なのです。

さらに、空き家の場合は築年数や管理状態によって評価が下がりやすいため、単純に「周辺の成約事例」と比較するだけでは十分ではありません。立地条件やリフォームの有無、周辺の再開発状況など、地域特有の要素を加味した判断が求められます。だからこそ 「地域に根差した不動産会社」の知見が不可欠となるのです。

地域相場を正しく把握する方法

地域相場を見極めるには、以下のような方法が有効です。

公的データの活用

国土交通省の「地価公示」や「不動産取引価格情報」などを活用すれば、一定の基準を確認できます。ただし、データが最新でない場合や実勢価格との乖離がある点には注意が必要です。

ポータルサイトでの比較

SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトで、同じエリア・条件の物件を調べるのも有効です。実際に市場に出ている「売り出し価格」が分かるため、競合の状況を把握できます。

不動産会社の査定

最も重要なのが、不動産会社による査定です。特に地域に根差した会社であれば、最新の成約事例や買い手のニーズを踏まえた具体的な相場観を提示してもらえます。複数社に依頼することで、より客観的な判断が可能になります。

売却時のタイミングもカギ

相場の把握と並んで大切なのが 「売却のタイミング」です。不動産市場は景気や金利政策の影響を強く受けるため、金利が上昇すれば住宅ローンを利用する買い手の購買意欲が下がり、価格交渉が厳しくなる傾向にあります。
また、地域によっては再開発が控えている場合、そのニュースが価格に大きく影響することもあります。
売却を急ぐのか、タイミングを見計らうのかも 「地域相場」とセットで考えるべき視点です。

当社だからこそできる地域相場のご提案

足立区・北区で多数の売却実績を持つ当社では、単なるデータに基づく相場観だけでなく、実際の買い手像や購入理由まで把握しています。
たとえば「北千住なら子育て世帯が多い」「赤羽ならシングルやDINKSのニーズが強い」といった、 数字では表れにくいリアルな市場感を活かし、より高確率で売却できる価格設定をご提案できます。

また、売主様のご希望に合わせて「早期売却重視」か「できるだけ高値売却重視」かを明確にし、それぞれに最適な販売戦略を組み立てます。広告の打ち出し方、購入層に合わせた内見準備など、地域相場を踏まえた実践的なサポートを行える点が強みです。

この記事の監修者

菊池 伸樹

現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。