境界トラブルを防ぐために。失敗しない測量の重要性と費用相場を解説 ― 地域密着の不動産会社が教える安心の土地取引術

境界トラブルは他人事ではありません。安心して土地を売買するために知っておきたい「測量」の話。
土地売買や相続の際に「境界がはっきりしていない」ことが原因で、思わぬトラブルに発展するケースがあります。特に、東京都内のように隣地が近接している地域では、境界線の確認が重要です。
本記事では、足立区・北区を中心に地域密着の不動産サービスを提供する当社が、測量の重要性・費用相場・トラブルを防ぐためのポイントをわかりやすく解説します。

なぜ「境界トラブル」は起こるのか？

土地を所有している方の多くは、「境界線なんて昔から決まっているもの」と思い込んでいます。
しかし実際には、自分の土地と隣地の正確な境界がどこにあるのかを明確に示せる人はごくわずかです。
特に、東京都内のように住宅が密集し、土地が細分化されているエリアでは、境界に関する認識のズレから思わぬトラブルに発展するケースが少なくありません。

ここでは、境界トラブルが起きる主な原因を具体的に見ていきましょう。

古い図面や登記情報が現況と一致していない

最も多い原因のひとつが、「 古い登記図や測量図が現況と一致していない」というケースです。
土地の登記簿や公図には境界線が記されていますが、これらは必ずしも正確な現地の境界を示しているわけではありません。
特に戦前や昭和初期に作成された図面の中には、測量技術や記録制度が不十分だったために、位置が数十センチ単位でずれていることもあります。

また、都市開発や道路拡張、宅地分譲などによって土地形状が変化している地域も多く、登記上の形と実際の土地の形が一致しないことは珍しくありません。
足立区・北区といった古くから住宅地として発展してきた地域では、こうした「古い図面のズレ」が現在のトラブルにつながることが少なくないのです。

越境や無断使用の放置

隣家のフェンスやブロック塀、植栽、エアコンの室外機などが、実はわずかに自分の土地側に越境している。
このような状況は決して珍しくありません。

しかし、越境を長年放置してしまうと、 「黙認していた」と見なされるリスクがあります。
例えば、家を建て替えようとしたときに、
「お隣のブロック塀がうちの敷地にかかっているので工事ができない」
という事態が起こることもあります。
このようなトラブルは、最初の段階でお互いに確認・合意しておけば簡単に防げたはずのものです。

一見些細な越境でも、放置すればするほど感情的な対立や法的トラブルに発展しやすくなる点に注意が必要です。

境界標の紛失・破損による誤認

土地の境界を示す「境界標（杭や鋲など）」は、長い年月の中で自然に埋もれたり、外構工事の際に誤って撤去されたりすることがあります。
その結果、所有者自身が境界の位置を見失い、「ここが境界だろう」と思い込みで認識してしまうケースが多発しています。

実際、測量の依頼を受けて現地を確認すると、「昔はこの辺に杭があった気がする」といった曖昧な記憶を頼りにしている方が多く見られます。
境界標がなくなった状態では、正確な位置を判断することは不可能です。
こうした状況を放置すると、隣地との境界線が曖昧なまま時間が経過し、将来的にトラブルの火種となる恐れがあります。

相続や世代交代による認識のズレ

土地を相続した際、「境界線の位置」について正確な引き継ぎが行われていないケースもトラブルの原因となります。
前の世代が「ここまでがうちの土地」と感覚的に把握していたものの、正式な図面や測量データが残っていない。
その結果、子世代が売却や建替えを進める段階になって初めて、
「隣地との境界がわからない」
「お互いの主張が食い違う」
という問題が顕在化するのです。

相続時には感情的な摩擦が生じやすく、兄弟間や親族間での意見の食い違いも起きやすいため、早い段階で第三者である専門家（測量士・不動産会社）を交えて確認しておくことが重要です。

土地取引や再建築時の境界確認不足

土地を売買する際、本来であれば「境界が確定している」ことが前提条件です。
ところが、売り手・買い手ともに測量を省略して取引を進めてしまうことがあります。
「現地のブロック塀の位置が境界だろう」と思い込んで契約した結果、引き渡し後に隣地との境界がずれていることが判明することも。

また、建物を建て替える際に役所へ確認を取ったところ、
「隣地との境界が未確定のため建築確認が下りない」
というケースも少なくありません。

東京都内のような密集地では、建物の外壁が敷地ギリギリまで迫っていることも多く、数センチのズレが大きな問題につながります。
このようなトラブルを避けるためには、 取引や工事の前に必ず測量を行い、境界を明確にしておくことが不可欠です。

隣地所有者とのコミュニケーション不足

境界トラブルの根底には、「お互いの話し合い不足」という人間関係の問題が潜んでいる場合もあります。
たとえば、「昔からのご近所付き合いがあるから大丈夫」「測量をお願いすると角が立ちそう」といった理由で、曖昧なまま済ませてしまうケースです。

しかし、土地は時間が経っても自然には変わりません。
一度明確に境界を確定させておけば、その後の世代にも安心して引き継ぐことができます。
逆に、「言い出しづらいから」と先送りにすることで、後々大きな誤解を生むことも少なくありません。

トラブルを防ぐために ― “今”確認しておくべき理由

境界の確認や測量は、トラブルが起きてからでは遅い作業です。
隣地所有者との話し合いや、測量士の立ち会いには時間がかかるため、建替えや売却の直前に慌てて実施するとスケジュールが大幅に遅れることもあります。

また、いざトラブルが発生すると、解決までに数ヶ月〜数年単位の時間と、弁護士・測量士費用など多大なコストがかかる場合もあります。
境界が明確であれば、売却時の価格交渉にもプラスに働き、資産価値を正しく評価することができます。

当社は、1991年の創業以来、足立区・北区を中心に地域密着の不動産サービスを展開しており、これまで数多くの土地取引や測量に関する相談を受けてきました。
地域特有の地形や道路形状を熟知しているため、「そのエリアで起こりやすいトラブル」を事前に予測し、防ぐためのサポートが可能です。

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測量がもたらす安心。トラブルを防ぐ3つのメリット

境界トラブルを防ぐ最も確実な方法――それが「測量」です。
測量は単に土地の広さを測る作業ではなく、自分の土地を正確に知り、将来のトラブルを未然に防ぐための重要なプロセスです。

特に、足立区・北区をはじめとする東京都内の住宅密集地では、土地の境界が数センチ違うだけで、建築や売買、相続の際に大きな影響が出ることがあります。
ここでは、測量がもたらす「3つの安心」と、その具体的なメリットについて詳しく見ていきましょう。

1. 隣地との認識のズレを防ぐ ― 「境界を明確にできる」

測量を行う最大の目的は、 自分の土地と隣地の境界を正確に確定することです。
測量士が専門機器を用いて現況を精密に測定し、法務局や地積測量図、公図などの資料を照合した上で、境界の位置を確定します。

さらに、「境界確定測量」では、隣地の所有者にも立ち会ってもらい、双方の合意のもとで正式な境界を確認・記録します。
これにより、「うちのブロック塀はここまで」「いや、もう少し奥までがうちの土地」といった曖昧なやり取りがなくなります。

特に、長年同じ土地に住んでいる場合、昔の記憶や「このフェンスの位置が境界だろう」といった感覚的な認識に頼っているケースが多いものです。
測量を通じて事実を「数値」として示すことで、隣地とのトラブルを根本から防ぐことができます。

また、境界が明確であれば、将来的に土地を売却する際も安心です。
買主にとっても「この土地の境界は確定している」という情報は信頼性の高さを示す要素となり、 売却時の交渉がスムーズに進む傾向があります。

2. 不動産取引や相続をスムーズに進める ― 「安心の取引につながる」

測量によって得られる2つ目のメリットは、不動産取引や相続の円滑化です。

土地を売却する場合、買主や金融機関、司法書士などから「境界が確定しているかどうか」が必ず確認されます。

境界が不明確なまま売却を進めようとすると、

▪️ 契約の締結が遅れる
▪️ 価格交渉で不利になる
▪️ 最悪の場合、取引が白紙になる

といったリスクが生じます。

つまり、「境界を明確にしておくこと」は、土地の資産価値を守るための最低条件でもあるのです。

また、相続の場面でも測量は欠かせません。
たとえば、兄弟で土地を分ける「分筆登記」を行う際には、境界を明確にする必要があります。
測量図が正確であれば、公平な遺産分割や将来のトラブル回避につながります。
逆に曖昧なまま分割を進めると、のちに「どこまでが自分の持分なのか」が分からなくなり、家族間の争いに発展するケースもあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐため、足立区・北区エリアで多くの不動産取引を手がけてきた当社では、
測量士や司法書士と連携し、「測量から売却・相続までのワンストップサポート」を行っています。
初めての土地取引でも、安心して手続きを進められるよう丁寧にサポートいたします。

3. 正確な測量は “資産価値の証明” ― 「土地の本当の価値を知る」

測量の3つ目のメリットは、 自分の土地の資産価値を正確に把握できることです。
土地の広さ（面積）は、登記上の数字と実際の測定値が異なることがあります。
実測によって登記簿上より面積が広いことが判明すれば、それだけ資産価値が上がる可能性もあるのです。

逆に、登記上よりも狭い場合でも、早期に把握しておくことで、売却時のトラブルを回避できます。
測量を行うことで、「正確な面積」「明確な境界」「安心の証明書（測量図）」という3つの信頼材料が得られます。

これらの資料は、

▪️ 不動産査定時の参考資料
▪️ 金融機関の融資審査
▪️ 建築確認申請

といったさまざまな場面で活用され、結果的に スムーズで安心な取引につながります。

さらに、境界が確定していれば、将来建物を建て替える際にも大きなメリットがあります。
敷地境界ギリギリに建物を建てる際、正確な測量データがあれば、隣地との越境を避け、安心して計画を立てることができます。

足立区や北区のような住宅密集地では、建物の配置計画に数センチ単位の正確さが求められることも少なくありません。
そうした地域特性を理解した上で、経験豊富な不動産会社と連携しながら測量を行うことが、安全で効率的な土地活用の第一歩なのです。

測量は “安心” への投資

測量には費用がかかりますが、それは単なるコストではなく、将来の安心を得るための投資です。
たとえば、境界確定測量の費用は30〜60万円前後が一般的ですが、万が一トラブルが起きて訴訟になれば、弁護士費用や時間的損失はその何倍にもなります。

つまり、「今のうちに正確な測量をしておく」ことで、

▪️ 無用な争いを防ぐ
▪️ 将来の建築・売却・相続をスムーズに進める
▪️ 土地の価値を正しく守る

といった効果が期待できるのです。

地域密着の不動産会社だからできる「安心の測量サポート」

当社では、創業1991年以来、足立区・北区を中心に地域密着で不動産取引をサポートしてまいりました。
地形や道路形状、近隣関係まで把握しているからこそ、測量に関する課題やリスクを的確に判断できます。

また、売出後半年以内に約90％の売却成功率を誇る当社では、 境界が明確な土地ほど早期成約につながる傾向があることを実際のデータで把握しています。
独自のデータベースと経験をもとに、測量の段階からお客様の資産を守るための最適な提案を行います。

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測量の種類と費用相場

土地の取引や建築、相続の場面で「測量」が必要とされるケースは様々です。中でも特に重要なのが、現況測量／境界を確定させる測量（境界確定測量）／分筆・合筆などに関連する測量といった種類です。
ここでは、各測量の種類を整理し、それぞれの目的・作業内容・一般的な費用相場・所要期間を明示します。特に、東京都都内などの住宅密集地では、狭小地・隣地との距離が近接しているなどの特殊事情が絡むため、「なぜ費用が上振れするのか」についても併せて解説します。

測量の主な種類と対象

（出典：アガルートアカデミー・HowMa・スムナラ・各土地家屋調査士事務所公開資料より）

表から読み取る「ポイント」と「注意点」

▪️ 現況測量は比較的低コスト・短期間という特徴がありますが、あくまで「境界を確定していない」状態であるため、売却時・建替え時・相続時において安心を得るためには不十分なことがあります。

▪️ 境界確定測量には少しまとまった費用・時間が必要ですが、それだけ「隣地との合意」「公的手続き」「将来の証明性」を備えることになります。特に売却を考えている土地では、買主・金融機関・司法書士が「確定されている」ことを好むため、結果的には取引をスムーズにし、値下げを防ぐ可能性があります。

▪️ 条件が悪い（隣接が多い・官公署絡み・形状が複雑）土地では、費用が目安よりも大きくなる可能性がありますので、見積もり取得時に「隣地所有者数」「官公署との調整の有無」「過去図面の有無」などを必ず確認すると良いでしょう。

▪️ 分筆・合筆など特別な測量はさらに費用・手間がかかるため、土地の売却・相続・建替えを検討している場合は、測量＋登記＋その他手続き（遺産分割・建築確認など）をワンストップで相談できる不動産会社・土地家屋調査士事務所との連携がおすすめです。

なぜ東京都内（足立区・北区など）では上振れしやすいのか？

足立区・北区のような東京23区周辺地域には、以下のような特徴があり、測量費用・所要期間が想定よりも拡大することがあります。

▪️ 住宅が密集しており隣接地の所有者数が多い
隣地の所有者が複数筆ある、遠方に居住している、既に死亡・相続人不明というケースも。立会い調整が困難になると、費用・時間ともに増加します。

▪️ 道路・水路・公共用地などと隣接していることが多い
特に都市部では「公道」「都道」「市道」「水路」「里道」などが絡む境界があり、官民立会いや役所とのやり取りが必要になる場合があります。これが「官民立会」扱いとなり、通常より費用が高くなります。

▪️ 土地形状が複雑であることが多い
狭小地・変形地・間口が細い・奥行きが深い・高低差があると、現場での測量作業・杭の設置・図面作成に手間がかかります。これらが費用増の要因となります。

▪️ 図面や過去の測量データが不明・散逸していることがある
古い住宅地・分譲後長年経過している土地では、登記図・地積測量図・公図・境界標の記録があいまいというケースがあり、その調査費用・作業時間が増加します。

これらを踏まると、「東京都都内で売却・建替え等を検討している土地」であれば、最低でも「境界確定測量を視野に入れて費用を準備しておく」ことが賢明です。

測量の種類と費用を「理解」して備える

土地取引・建替え・相続を控えている場合、測量の種類・目的・費用相場をきちんと把握しておくことが、トラブルを未然に防ぎ、安心な資産運用につながる重要なポイントです。
表で示した通り、現況測量・境界確定測量・分筆測量では費用・手間・目的が異なります。特に、東京都都心部のような土地事情においては、「図面通り」「隣地所有者とも合意済」「官公署との調整不要」という理想的な条件は必ずしも揃っていないことが多いため、余裕を持って計画することが望ましいです。

「測量は後でもいいか」と考える方もいらっしゃいますが、
売買・建築・相続などの重要な局面で“境界が不明確”というだけで価格が下がったり、スケジュールが大幅に遅れたり” するケースが実際にあります。逆に早めに測量を済ませておけば、 安心が売却・建替え時の強みになるのです。

当社では、地域に根ざした不動産会社として、測量から売却戦略まで一貫サポートいたします。気になることがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。

この記事の監修者

菊池 伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。