足立区で “査定が分かれやすい” エリアTOP5

足立区は、再開発が進むエリアと昔ながらの住宅街が入り混じる表情豊かな街です。そのため、同じ駅周辺でも通り一本違うだけで査定額が大きく分かれるケースが少なくありません。

本コラムでは、地域密着30年以上の実績を持つ総合不動産会社として蓄積してきた独自データを基に、「査定が特に分かれやすい足立区のエリアTOP5」をわかりやすく解説します。
売却を検討している方が、エリア特性を正しく理解し、損をしない売却につなげるためのヒントをまとめました。

査定が大きく分かれる足立区の特徴とは？

足立区は東京23区の中でも、とくにエリアごとの個性が際立つ地域です。駅力・生活利便性・街並みの変化が場所によって大きく異なるため、同じ「足立区」という括りで見ても、不動産価格の傾向は一様ではありません。むしろ、同じ駅を最寄りとしながら、徒歩分数や街区の違いだけで数百万円以上の差が生まれることも珍しくないのが特徴です。
ここでは、30年以上にわたり足立区を中心に不動産サービスを提供してきた地域密着の専門会社として、なぜ足立区の査定が“分かれやすい”のかを紐解いていきます。

足立区は「再開発エリア」と「旧来の住宅地」が隣接する多層構造の街

足立区の最大の特徴は、都市開発が進むエリアと、昔ながらの町並みが残るエリアが徒歩圏内で混在している点です。
例えば、北千住や竹ノ塚の駅前は再開発や利便性向上により人気が高まり、資産価値も強く評価されています。
一方で、少し駅から離れると昔ながらの狭小道路や木造密集地が続く場所も残っています。

このように「新しい vs 古い」「利便性が高い vs 生活道路中心」という二層構造が至るところに見られるため、査定に大きな幅が生まれます。

また、同じ町名であっても駅に近い南側は高めに評価され、北側は控えめなど、方角や街区の雰囲気まで影響するケースも少なくありません。当社では1991年の創業以来、こうした細かな街区のクセをデータとして蓄積しているため、机上の査定では拾いきれない微差まで反映した適正価格の提示が可能になっています。

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駅力の差が激しい区だからこそ、徒歩分数で評価が大きく変わる

足立区は、北千住のように都心アクセスが優れたターミナル駅を持つ一方、舎人ライナーのように特殊な路線評価が絡むエリアもあります。この 駅力の幅の大きさが価格差の根源です。

例えば、

◼︎ 北千住：都内屈指の人気駅で価格が高止まり
◼︎ 竹ノ塚：再開発により駅周辺評価が上昇傾向
◼︎ 谷在家・舎人：落ち着いた住環境が魅力だが、駅力評価の好みが分かれる

このように、駅そのものの人気や利便性に差があるため、 同じ足立区内でも“駅力の影響”で査定額が大きく揺れます。

さらに足立区は、徒歩1分の違いでも評価が変動しやすい区です。
北千住であれば徒歩5分と10分では、買主の反応がまるで違います。
舎人エリアのように車移動が主流の場所でも駅徒歩10分以内かどうかは明確な評価基準として根強く存在します。

当社が売出価格と売却価格の乖離率を平均5.3％に抑えている背景には、このような「足立区特有の駅力」を長年分析し、買主の動きまで読み込んでいる点が大きく関係しています。

生活利便性のムラがエリアごとの評価差を生む

足立区は、アリオ西新井やイオン、商店街、公共施設など、地域ごとに生活利便性が異なります。
特に西新井や北千住のように大型施設が集まるエリアは生活利便性プレミアムがつきやすい一方、駅から距離があるエリアでは利便性が限定的になり、査定額が控えめになることがあります。

例えば、

◼︎ スーパーや病院が徒歩圏のエリアは人気が安定
◼︎ バス便中心の住宅街では買主層が限定される
◼︎ 商業施設近くは利便性が評価される反面、騒音で評価が割れるケースも

生活利便性は メリットだけが価格に反映されるわけではない点がポイントです。
大型商業施設が近いことで賑やかさが気になり、買主によって評価がプラスにもマイナスにも働きます。
この評価の揺れ幅が査定のズレにつながります。

再開発・インフラ整備の進み具合が価格を揺らす

近年の足立区では、竹ノ塚の高架化や駅前再編など、継続的に再開発が進んでいます。こうした「変化の途中にあるエリア」は、査定額が読みづらい典型例です。

再開発は、

◼︎ 完成後は価値が上がりやすい
◼︎ 工事期間中や計画段階では評価が揺れる
◼︎ 買主は「将来性」をどこまで織り込むかで判断が分かれる

という特徴があります。

地域密着で30年以上にわたり足立区の変遷を見てきた当社は、こうした今だけの要因だけでなく、数年先の価値まで見越した査定が可能です。だからこそ、売出後半年以内の成約率約90％という高い実績に繋がっています。

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ミクロ立地（接道・街区・周辺住環境）が価格を左右する

足立区は区全体でみても接道・区画状態に大きな差がある地域です。
同じ築年数・土地面積でも、

◼︎ 接道の広さ
◼︎ 前面道路の交通量
◼︎ 近隣施設との距離
◼︎ 隣地との間隔

など、ミクロ立地によって査定が数十万〜数百万円変わるケースも珍しくありません。

とくに、狭小道路の多いエリアや昔ながらの住宅密集地では、買主の評価が大きく割れる傾向があります。
こうしたミクロ情報は、地図やネット査定では読み取れない部分であり、現地を熟知した地域密着の不動産会社でなければ正しく評価することは困難です。

査定が分かれやすいエリアTOP5（独自分析）

足立区は、各エリアの個性が極端に異なるため、不動産査定が分かれやすい地域です。とくに「駅力」「再開発」「街区のクセ」が複雑に絡むエリアでは、査定に数百万円以上の差が出ることも決して珍しくありません。
ここでは、30年以上にわたり足立区を中心に不動産売買を行ってきた地域密着企業として、独自のデータと現場経験から“査定額が特にブレやすい”と感じるエリアを5つご紹介します。

これらのエリアに共通するのは、
「良い点は非常に高評価につながる一方で、マイナス要素もはっきり価格に反映されやすい」
という点です。つまり、 買主の視点の違いが、そのまま価格の差になりやすいエリアと言えます。

【第1位】北千住周辺 ― 高利便性ゆえに評価差が激しいエリア

足立区を代表するターミナル駅・北千住は、23区のなかでもトップクラスに利便性が高く、近年は居住エリアとしても人気が急上昇しています。しかし、 駅周辺の超高評価ゾーンと、少し離れた生活道路エリアの差が非常に大きいのが特徴です。

例えば、

◼︎ 徒歩5分以内：資産価値の安定性が高く強気査定
◼︎ 徒歩10分を超える：急に評価が落ちるケースも
◼︎ 商業エリア側：利便性が高い反面、騒音や夜間の人流で評価が割れる
◼︎ 反対側：落ち着いた住環境が買主に好まれやすい

また、北千住は「同じエリアに新築〜築古の建物が混在している」ため、建物の状態による評価差も大きくなります。
これらの複合要因から、一括査定サイトで提示される平均値が当てになりにくい典型エリアと言えます。

【第2位】竹ノ塚 ― 再開発の進行でタイミングによる差が最も大きい

竹ノ塚は、足立区でもっとも再開発の影響を受けやすいエリアです。
高架化の完成をはじめ、駅前商業施設の整備、道路の拡張など、評価を左右する要素が多いため、「いつ売るか」「再開発のどの段階か」で査定が大きく変わります。」

具体的には、

◼︎ 駅前の新しい商業施設が完成 → プラス評価に転じる
◼︎ 再開発中・工事多め → 騒音や動線の悪化で評価が割れる
◼︎ 旧来の住宅地に近いエリア → 道路幅や建物密集度で評価が控えめになる

再開発エリアは将来性が価格に織り込まれるため、買主の判断が大きく分かれます。
当社のように長年のデータとエリアごとの案件実績を持つ会社でなければ、適正な価値判断は難しいエリアといえます。

【第3位】西新井 ― 商業施設の恩恵が大きいが、街区差が出やすい

西新井周辺はアリオ西新井、パサージオ、イオンなど大型商業施設が集まり、生活利便性が抜群の人気エリアです。買主からの評価も高く、比較的高値での取引も期待できます。
しかし、どの施設に近いか、周辺道路の混雑状況や街区の構造によって、査定額が大きく変わるのが特徴です。

例えば、

◼︎ 大型商業施設が徒歩圏 → 評価は上がりやすい
◼︎ 近すぎると騒音や渋滞がマイナス評価
◼︎ 古い団地・木造密集地が残るエリアは評価を下げる要因

つまり、同じ西新井でも「どの通りに面しているか」「何階か」「昼夜の雰囲気」まで価格に影響します。
当社の売出後半年以内の成約率が約90％という実績は、こうした街区ごとのリアルな評価を熟知しているからこそ実現できています。

【第4位】谷在家・舎人エリア ― 路線評価が買主の好みで分かれる特殊エリア

舎人ライナー沿線の谷在家・舎人エリアは、静かで落ち着いた住宅街が広がる反面、路線自体の評価が買主によって分かれるため、査定額がブレやすい地域です。

評価が割れるポイントは以下の通りです。

◼︎ 車移動が中心で「駅徒歩」を重視しない層 → プラス評価
◼︎ 都心アクセス重視の層 → マイナス評価
◼︎ 新興住宅街の整った街並み → 好評価
◼︎ 一部エリアはバス便多めで査定が伸びにくい

つまり、住み方の価値観がそのまま価格に直結するエリアと言えます。
当社が行う 買主層を読み切った売却戦略が効果を発揮する代表的な地域です。

【第5位】綾瀬 ― 駅力は強いが街区ごとの評価差が顕著

綾瀬は千代田線の利便性の高さから、ファミリー・単身どちらにも人気ですが、エリアの細分化が激しいため査定も大きく割れがちです。

具体的な分かれポイントは、

◼︎ 駅徒歩圏 → 高評価で安定
◼︎ 駅から離れた木造密集エリア → 評価が落ちやすい
◼︎ 大通り沿いは利便性が高いが、騒音で買主の好みが分かれる

綾瀬は買主の価値観と街区の性格がそのまま価格に反映されるため、経験が浅い会社では適正価格を見誤りやすいエリアです。

査定が分かれるエリアほど、“地域密着データ”が結果を左右する

以上の5エリアは、いずれも足立区らしさが表れた地域です。
そして、共通しているのは、「良いところを正確に評価できるか」「街区の弱点をどう扱うか」で査定が大きく変わるということです。
査定がブレる足立区だからこそ、地域密着のプロによる“精度の高い査定”が、売却成功の最短ルートになります。

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なぜ査定が分かれるのか？プロが知る5つの共通要因

足立区は東京23区の中でも、とくに査定額がブレやすい地域と言われています。しかし、単に「エリア差があるから」ではなく、価格のゆらぎには必ず理由があります。
ここでは、地域密着で30年以上にわたり足立区を中心に数多くの売却案件を扱ってきた当社が、査定が分かれる物件・地域に共通する5つの要因を解き明かします。
これを理解することで、売主様は「なぜ査定に差が出るのか」「どうすれば高く売れるのか」を具体的に把握できるようになります。

1. 駅力の違い＋徒歩分数のバランスによる評価差

足立区は、北千住・綾瀬などの都内屈指の強い駅を持つ一方で、舎人ライナーのように居住者評価によって好みが分かれる路線も存在します。
この「駅の魅力の差」が、査定額に直接的な影響を与えます。

さらに、同じ駅を最寄りとしていても、

◼︎ 徒歩5分以内：資産価値の安定性が高くプラス評価
◼︎ 徒歩10分超：一気に買主の反応が変わる
◼︎ 駅の“どちら側”かで街区の雰囲気が違う

といった複雑な条件が絡みます。

つまり、「駅力 × 徒歩分数 × 街区の特性」が掛け合わさることで、査定額は大きくブレます。
足立区の査定が難しいと言われる原因のひとつが、この三重構造の評価軸なのです。

2. 再開発・インフラ整備による「タイミング差」

竹ノ塚の高架化、西新井駅前の再編、北千住の商業施設拡張など、足立区は常にどこかで都市整備が進んでいます。

再開発には以下の特徴があります。

◼︎ 完成後の利便性向上で資産価値が上昇しやすい
◼︎ 工事期間中は騒音・動線悪化などでマイナス評価が出やすい
◼︎ 計画段階では「将来性」をどこまで織り込むかで買主の判断が分かれる

つまり、査定額は 「再開発のどの段階か」というタイミングで大きく変わるのです。
この時期読み”ができないと、物件本来の価値を正しく評価できません。

3. 街区ごとの生活利便性のムラ

足立区は、エリアごとに生活利便性の差が大きい地域です。
同じ町名でも、

◼︎ スーパー・ドラッグストア・病院が密集するエリア
◼︎ 住宅街中心で店舗が少ないエリア
◼︎ 大型商業施設が近く、非常に便利なエリア
◼︎ 車移動が前提で、公共交通が弱いエリア

など、生活環境にムラがあります。

たとえば、大型商業施設の近さは多くの買主にとって魅力ですが、同時に
「人通りが多く落ち着かない」「車の出入りが多く騒がしい」といったマイナス評価を持つ人もいます。
つまり、生活利便性が豊かなエリアほど評価が割れるため、査定に差が出やすくなるのです。

4. ミクロ立地（接道・道路幅・周辺環境）による細かな差

足立区は、昔ながらの住宅地と新興エリアが混在しているため、ミクロ立地の差が顕著に現れる地域です。

たとえば、

◼︎ 前面道路が4mあるか、3mか
◼︎ 南向きか、北向きか
◼︎ バス停・大通りまでの距離
◼︎ 倉庫・工場・学校などの施設が近いか
◼︎ 住宅密集地か、ゆとりのある区画か

こうした細かな違いが、数十万〜数百万円の差となって表れます。
ネットの机上査定では絶対に拾いきれない要素であり、現地の街区を知り尽くした担当者でなければ評価できません。
当社が地域密着を貫く理由は、こうしたエリアのクセを正確に把握し、評価に反映できる強みがあるからです。

5. 買主層の価値観の違いが価格差を生むエリア性

足立区は、20〜30代の子育て世代から高齢者まで、住んでいる層が非常に幅広い地域です。
そのため、買主の価値観がはっきり分かれ、その違いが査定額のブレに直結します。

具体例としては、

◼︎ 若い夫婦：駅近・新耐震・買い物便利を重視
◼︎ 子育て世帯：公園や保育園の近さを重視
◼︎ 車移動中心の家庭：駅距離より道路幅や駐車のしやすさを重視
◼︎ シニア層：騒音・坂道・バス停距離など静けさを重視

つまり、「誰にウケる物件なのか」を読み切る力が価格に直結するエリアなのです。
当社が多角的な売却戦略を取れるのは、1991年から蓄積してきた買主動向データがあるため、「この物件はどの層に刺さるか」「どんな訴求が最も効果的か」を正確に把握できるからです。

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査定が分かれやすいエリアで、損せず売るための3つの戦略

足立区は、街区ごとの開発状況や利便性の差が大きいため、査定が二極化しやすいエリアが少なくありません。同じ駅距離でも、道路幅や周辺の建物構成、地区計画の有無、治安イメージ、近隣の商業施設の変動といった要素で、数百万円単位で差が出ることもあります。
こうしたエリア特性は、売主自らが情報を集めるだけでは把握しづらく、適切な売却戦略を立てないと本来の価値を引き出せないリスクがあります。

そこで重要になるのが 「査定が分かれやすいエリアだからこそ選ぶべき、損しない売却戦略」です。ここでは、地域特性を熟知した不動産会社が実際に活用しているノウハウをもとに、売主が押さえるべき3つのポイントを詳しく解説します。

戦略1：売却エリアの価値を左右する要因を細かく可視化する

査定が分かれやすいエリアでは、まず「なぜ分かれるのか？」を深掘りする必要があります。
同じ足立区内でも丁寧に調査すれば、次のような違いが明確に見えてきます。

◼︎ 道路付け（北向き・南向き、幅員4m未満かどうか）
◼︎ 近隣の再開発計画や都市計画道路の進捗
◼︎ 学区の人気度の違い
◼︎ 犯罪発生率の推移
◼︎ 小規模商店街かコンビニ中心か、日常利便の差
◼︎ 住民層（単身が多いか、ファミリー中心か）

これらは、購入者のニーズに直接影響するため、査定額に反映されます。しかし一般の売主がこれらを自力で収集するのは難しいため、地域密着の不動産会社の「独自データベース」や「成約事例の蓄積」を活用することが欠かせません。

特に、足立区・北区を中心に30年以上の実績を持つ企業は、エリアごとの評価ポイントが数値化されており、売主の物件がどのポジションにあるかを客観的に分析できます。
こうした 微差が大差となる要因を正しく把握することで、過小評価を避け、適正なスタート価格を設定しやすくなります。

戦略2：査定が割れやすいエリアほど「初動の価格戦略」がカギになる

査定が分かれやすいエリアで最も重要なのは、 最初の売り出し価格の正確さです。
初動が高すぎれば購入検討層から外れ、逆に低すぎれば早期売却はできても損失が発生します。

なぜ初動が重要なのか？

◼︎ 新着情報の時が最も問い合わせが入りやすい
◼︎ 最初の2週間の反響で価格の妥当性が判断される
◼︎ 価格を誤ると、その後の値下げが「理由あり物件」の印象を与えてしまう

査定が分かれやすいエリアの特徴として、「購入者のフィルターが厳しい」という点があります。
周辺相場のわずかな差にも敏感に反応するため、適正価格でのスタートが肝心です。

ここで役立つのが、企業が持つ 売出価格と売却価格の平均乖離率という実績 です。
これは、相場を適切に読み、売主に不利にならない価格決定ができている証拠であり、査定が割れやすいエリアほど価値の高い指標になります。

戦略3：ターゲット層ごとに買う理由をつくる多角的な売却戦略を使う

査定が割れやすいエリアでは「買い手の幅を広げる」ことが損しない売却の鍵になります。
同じ物件でも、以下のようにターゲットを変えるだけで訴求ポイントは大きく変わります。

◼︎ ファミリー層向け：治安、学区、スーパーの距離、公園の雰囲気
◼︎ DINKS向け：駅距離、商業施設、夜の明るさ
◼︎ 投資家向け：将来の再開発計画、利回り、賃貸需要の強さ

足立区には単身層が多い駅近エリア、ファミリー層が多い低層住宅街、購入と賃貸の需要が混在する再開発エリアなど、ターゲットによって魅力が変わる街が多数存在します。
こうした背景を踏まえたうえで、「どのターゲットに最も刺さりやすいか？」を見極め、売却戦略を変えることが大切です。

多角的な売却戦略の具体例

◼︎ ターゲット別の訴求ポイントを反映した広告文を作成
◼︎ エリアのプラス材料（再開発、将来の価値向上要素）を資料化
◼︎ 賃貸投資も検討する買主向けに「賃貸需要データ」を提示
◼︎ 近隣の成約事例を比較し、購入動機を補強
◼︎ 写真・間取りの見せ方をターゲット層に最適化

これらは、独自データと地域密着の実績がある不動産会社だからこそ可能なアプローチであり、査定額が割れやすいエリアでも 選ばれる理由をつくることで価格を維持しやすくなります。

この記事の監修者

菊池 伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。