空き家の固定資産税は最大6倍？足立区で増税されるケースと回避方法

相続などをきっかけに「実家が空き家になっている」というケースは、近年の足立区でも珍しくありません。空き家をそのまま所有している場合でも固定資産税は毎年かかりますが、「空き家なら税金が安いまま」と思っている方も多いのではないでしょうか。実は、管理状態や条件によっては住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大で約6倍になる可能性もあります。知らないまま放置してしまうと、税金だけを払い続ける負担の大きな資産になってしまうことも少なくありません。

本記事では、空き家の固定資産税の仕組みや増税されるケース、そして足立区で空き家を所有している場合に知っておきたい回避方法や対策についてわかりやすく解説します。

足立区でも増えている「空き家」と固定資産税の問題

相続や高齢化を背景に足立区でも空き家が増加しています。ここでは、空き家と固定資産税の関係や放置するリスクについて解説します。

相続をきっかけに空き家になるケースが増えている

近年、日本全国で空き家の増加が社会問題として取り上げられていますが、その傾向は東京都内でも例外ではありません。特に住宅地が広がる足立区では、相続や高齢化などを背景に空き家が増えていると言われています。

よくあるのが「親が住んでいた家を相続したものの、自分はすでに別の場所に住んでいる」というケースです。仕事や子育ての都合で住み替えることが難しく、結果として実家が空き家のまま残ってしまうことがあります。
また、兄弟姉妹で共有名義になっている場合などは、今後の活用方法について意見がまとまらず、そのまま放置されてしまうケースも少なくありません。

足立区には昔からの住宅地も多く、築年数が古い木造住宅が残っている地域もあります。こうした住宅は、所有者が高齢になったり施設へ入居したりしたことをきっかけに空き家になるケースも見られます。空き家が増える背景には、少子高齢化や人口構造の変化といった社会的な要因も関係しており、今後も一定数は増えていく可能性があると考えられています。

空き家でも固定資産税の支払いは続く

空き家を所有している場合、多くの方が気になるのが税金の問題です。結論から言うと、たとえ誰も住んでいない住宅であっても、不動産を所有している限り固定資産税や都市計画税は毎年発生します。

「住んでいないのだから税金はかからないのでは」「空き家なら税金が安くなるのでは」と考える方もいますが、むしろ、建物の状態や土地の利用状況によっては税負担が増えてしまう可能性もあるため注意が必要です。
特に相続で空き家を所有することになった場合、住む予定がないまま何年も固定資産税だけを払い続けているというケースも珍しくありません。固定資産税は毎年発生するため、長期間所有していると累計の負担額も大きくなっていきます。

さらに空き家の場合、税金だけでなく管理費用も必要になります。定期的な清掃や庭木の手入れ、建物の点検などを行わなければ、建物の劣化が進んでしまいます。こうした管理が難しい場合、空き家の維持そのものが負担になってしまうこともあります。

住宅用地の特例が空き家の税金に影響する

空き家の固定資産税を考えるうえで重要なのが 「住宅用地の特例」という制度です。これは住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度で、住宅地の税負担を抑えるために設けられています。

具体的には、住宅が建っている土地の場合、一定の面積までは固定資産税が大幅に軽減されます。特に200㎡以下の小規模住宅用地については、固定資産税の課税標準が通常の6分の1に軽減される仕組みになっています。これにより、多くの住宅地では比較的低い税負担で土地を所有することが可能になっています。

空き家であっても建物が存在しており、住宅としての形態が保たれている場合は、この住宅用地の特例が適用されるケースが一般的です。そのため、誰も住んでいない家であっても、税金が急激に高くなるわけではない場合もあります。

ただし、この特例はあくまで「住宅として適切に管理されている土地」であることが前提です。建物の状態や管理状況によっては特例が適用されなくなる可能性もあるため、注意が必要です。

管理状態によっては税金が大きく増える可能性もある

空き家を長期間放置してしまうと、建物の老朽化が進み、周囲の生活環境に悪影響を与える可能性があります。例えば屋根や外壁が傷んで倒壊の危険がある場合や、雑草が伸び放題になっている場合、害虫が発生している場合などです。こうした状態になると、近隣住民とのトラブルにつながることもあります。

このような問題を防ぐため、日本では空き家対策を目的とした制度が整備されています。管理が不十分で危険性があると判断された空き家は、行政から指導や改善の要請を受けることがあります。さらに状況によっては「特定空き家」に指定される可能性もあります。

特定空き家に指定されると、これまで適用されていた住宅用地の特例が解除されることがあります。そうなると土地の固定資産税の軽減措置がなくなり、税額が大きく増える可能性があります。条件によっては、固定資産税が最大で約6倍になるケースもあるため注意が必要です。

つまり、空き家は単に「誰も住んでいない家」というだけではなく、管理状態によって税金や責任が大きく変わる可能性がある不動産でもあります。放置すればするほど建物の劣化は進み、不動産としての価値も下がりやすくなります。その結果、将来的に売却しようとしても思うような価格で売れないというケースも少なくありません。

こうしたリスクを避けるためにも、空き家を所有している場合は早い段階で今後の活用方法を考えることが重要です。管理を続けながら活用するのか、賃貸として運用するのか、あるいは売却を検討するのかによって、将来的な負担は大きく変わってきます。

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空き家でも固定資産税はかかる？基本の仕組み

空き家であっても、不動産を所有している限り固定資産税は毎年課税されます。ここでは、固定資産税の基本的な仕組みと住宅用地の特例について解説します。

固定資産税とはどんな税金？

固定資産税とは、土地や建物などの「固定資産」を所有している人に対して課税される地方税です。毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税され、市区町村が税額を決定し、納税通知書が送付されます。足立区に不動産を所有している場合は、足立区から固定資産税の納税通知書が届く仕組みです。

税額は、土地や建物の評価額である「固定資産税評価額」をもとに計算されます。一般的には評価額に対して標準税率である1.4％を掛けて算出されます。また、市街化区域にある不動産の場合は、固定資産税とは別に都市計画税が課税されることもあります。

重要なのは、住宅に住んでいるかどうかではなく、「所有しているかどうか」で課税される点です。つまり、誰も住んでいない空き家であっても、所有者である限り固定資産税は毎年支払う必要があります。
特に相続によって実家を取得した場合、住む予定がないまま空き家を所有し続けるケースも多くあります。この場合、利用していない不動産であっても税金は継続して発生するため、長期間保有すると大きな負担になることもあります。

住宅用地の特例で税金は最大1/6になる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という税制上の優遇措置があります。この制度は、住宅用地にかかる固定資産税の負担を軽減することを目的としており、多くの住宅地で適用されています。

住宅用地の特例では、土地の面積によって軽減率が異なります。

まず、住宅1戸につき200㎡までの部分は「小規模住宅用地」と呼ばれ、固定資産税の課税標準が通常の6分の1に軽減されます。さらに、200㎡を超える部分については「一般住宅用地」として扱われ、課税標準が3分の1に軽減されます。
この制度があるため、住宅が建っている土地の固定資産税は、実際にはかなり抑えられています。例えば同じ土地でも、住宅が建っている場合と更地の場合では、税額に大きな差が生まれることがあります。

そのため、「家を解体すると固定資産税が高くなる」と言われることがありますが、これは住宅用地の特例が適用されなくなるためです。建物がなくなることで土地が住宅用地として扱われなくなり、税金の軽減措置が外れてしまう可能性があります。

空き家でも税金が安いままのケース

空き家であっても、建物が存在しており住宅としての形態が維持されている場合には、住宅用地の特例が適用されることが一般的です。つまり、誰も住んでいない家であっても、住宅として扱われている限りは土地の固定資産税が大幅に増えるわけではありません。

そのため、相続した実家が空き家になっていても、建物が残っている状態であれば税負担は大きく変わらないケースが多いと言えます。この点は多くの方が誤解しやすいポイントでもあります。
ただし、建物が著しく老朽化している場合や、管理状態が悪く周囲に悪影響を及ぼしている場合には、住宅として適切に利用されていないと判断される可能性もあります。そうした場合には、住宅用地の特例が適用されなくなることもあるため注意が必要です。
また、建物を解体して更地にした場合には、原則として住宅用地の特例が適用されなくなります。その結果、土地の固定資産税が大きく増えてしまうことがあります。

このように、空き家の固定資産税は「建物があるかどうか」「住宅として適切に管理されているか」によって大きく変わる可能性があります。
空き家を所有している場合は、税金の仕組みを正しく理解し、今後どのように管理・活用していくかを考えることが重要です。

固定資産税が最大6倍になる理由

空き家の固定資産税は通常大きく変わらないケースもありますが、条件によっては税額が大幅に増えることがあります。ここでは「最大6倍」と言われる理由と、その背景にある制度を解説します。

住宅用地の特例が外れると税額が大きく変わる

空き家の固定資産税が「最大6倍になる」と言われる理由は、土地に適用されている 住宅用地の特例が外れることにあります。
前の章でも触れたように、住宅が建っている土地には固定資産税を軽減する仕組みがあり、小規模住宅用地（200㎡以下）については課税標準が通常の6分の1まで軽減されています。つまり、多くの住宅地では、この特例によって税負担が大幅に抑えられている状態なのです。

しかし、この特例が適用されなくなると、課税標準は本来の評価額に戻ります。例えば6分の1に軽減されていた土地の場合、 特例が外れることで税額は理論上6倍になる可能性があります。

そのため、「空き家の固定資産税は最大6倍になる」という表現がよく使われます。実際の税額は土地の評価額や面積などによって異なりますが、住宅用地の特例が外れることで税負担が大きく増える可能性がある点は知っておくべき重要なポイントです。

空き家を解体して更地にすると税金が上がる理由

空き家を所有している方の中には、「古い家なら解体したほうが良いのでは」と考える方もいるかもしれません。確かに老朽化が進んだ住宅の場合、倒壊リスクや管理負担を考えると解体を検討するケースもあります。

しかし、建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。住宅が存在しない土地は住宅用地として扱われないため、土地の固定資産税が本来の評価額ベースで計算されるようになるためです。
例えば、これまで住宅用地として6分の1に軽減されていた土地の場合、更地にすることで軽減措置がなくなり、税額が大きく増えることがあります。

このため、「空き家でも解体しないで残しておく方が税金は安い」と言われることがあります。実際、税負担だけを考えると建物を残しておいた方が有利なケースもあります。ただし、老朽化が進んだ建物を放置すると別の問題が発生する可能性もあるため、慎重な判断が必要です。

「特定空き家」に指定されると税負担が増える

空き家の固定資産税が増えるもう一つのケースが、 行政から特定空き家に指定される場合です。

特定空き家とは、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす恐れがあると判断された空き家のことを指します。具体的には、次のような状態が該当する可能性があります。

◾️ 建物の老朽化が進み倒壊の危険がある
◾️ 屋根や外壁が破損している
◾️ 雑草や樹木が伸び放題になっている
◾️ ごみの放置や害虫の発生がある
◾️ 景観を著しく損なっている

このような状態の空き家は、行政から助言や指導を受けることがあります。それでも改善されない場合、特定空き家として指定される可能性があります。

特定空き家に指定されると、これまで適用されていた住宅用地の特例が解除されることがあります。その結果、土地の固定資産税の軽減措置がなくなり、税額が大幅に増える可能性があります。
つまり、建物が存在していても、管理状態が悪い場合には税負担が増えるリスクがあるということです。

「とりあえず放置」が一番リスクになる

空き家の固定資産税について誤解されやすいのが、「建物を残しておけば税金は安いまま」という考え方です。確かに住宅用地の特例が適用されている間は、土地の税負担は比較的低く抑えられています。

しかし、空き家を長期間放置してしまうと建物の老朽化が進み、管理不全と判断される可能性があります。また、建物の劣化が進めば修繕費や解体費用も高くなり、不動産としての価値も下がりやすくなります。
さらに、近隣住民からの苦情やトラブルにつながるケースもあり、地域社会にとっても大きな課題になります。

このように、空き家は「持っているだけなら問題ない」と思われがちですが、実際には時間が経つほどリスクが増えていく不動産でもあります。税金や管理負担、将来的な資産価値などを総合的に考えながら、早い段階で活用方法を検討することが重要です。

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空き家の固定資産税を増やさないための対策

空き家の固定資産税は、管理状態や土地の扱い方によって大きく変わることがあります。特に住宅用地の特例が外れてしまうと税負担が大きく増える可能性があるため、早い段階で対策を考えることが重要です。ここでは、空き家の固定資産税を増やさないために知っておきたい主な対策を紹介します。

定期的な管理で「特定空き家」を防ぐ

空き家の税負担を増やさないためにまず大切なのが、建物や敷地を適切に管理することです。

前の章で解説したように、管理状態が悪い空き家は行政から「特定空き家」に指定される可能性があります。特定空き家として勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の軽減措置が外れる場合があります。その結果、土地の税負担が大きく増えてしまう可能性があります。

こうした状況を防ぐためには、空き家であっても定期的に管理を行うことが重要です。例えば次のような管理が基本になります。

◾️ 庭の雑草や樹木の手入れを行う
◾️ 郵便物やチラシを定期的に整理する
◾️ 建物の外観や屋根の状態を確認する
◾️ 敷地内の清掃を行う

定期的に様子を確認するだけでも、建物の劣化や周辺環境への影響を防ぐことができます。遠方に住んでいるなど自分で管理することが難しい場合は、管理サービスを利用する方法もあります。空き家は 「放置しないこと」が最も重要なポイントです。

解体する前に税金の影響を確認する

老朽化した空き家の場合、「いっそ解体して更地にした方が良いのでは」と考える方もいるかもしれません。しかし、建物を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。

住宅が建っている土地は住宅用地として扱われ、固定資産税の軽減措置が受けられますが、更地になるとこの特例が外れてしまいます。その結果、土地の固定資産税が大きく増えるケースがあります。
もちろん、倒壊の危険がある建物や大規模な修繕が必要な住宅の場合は、解体が適切な選択になることもあります。ただし、税金だけでなく解体費用やその後の土地活用なども含めて総合的に判断することが重要です。

特に空き家を相続したばかりの場合は、急いで解体するのではなく、不動産会社や専門家に相談しながら方針を決めることをおすすめします。

活用できるなら賃貸やリフォームも選択肢

空き家を維持するだけでは、固定資産税や管理費などの負担が続きます。そのため、活用できる可能性がある場合は、賃貸として貸し出すことやリフォームして活用する方法も検討できます。
例えば、住宅として貸し出すことができれば家賃収入を得ながら空き家を維持することが可能になります。また、近年はリノベーションによって古い住宅の価値を高めるケースも増えています。

ただし、築年数や建物の状態によってはリフォーム費用が高額になる場合もあります。また、賃貸需要がどの程度あるかも地域によって異なります。足立区のように住宅地が広がるエリアでは賃貸需要がある地域も多いですが、立地や建物の条件によって判断が必要です。

こうした活用方法は、不動産市場の状況や物件の状態によって向き不向きがあります。そのため、地域の市場をよく理解している不動産会社に相談することで、より現実的な選択肢を検討することができます。

売却を検討するのも有効な選択肢

空き家を今後利用する予定がない場合は、売却を検討することも一つの方法です。空き家を所有し続けている限り、固定資産税や管理の手間は続きます。将来的に使う予定がないのであれば、早めに売却することで負担を減らすことができます。
特に空き家は、時間が経つほど建物の劣化が進みやすく、不動産としての価値が下がる可能性があります。また、管理状態が悪くなると売却が難しくなることもあります。

そのため、「まだ使うかもしれない」と思いながら長期間放置してしまうよりも、早い段階で売却を検討する方が結果的に有利になるケースも少なくありません。
足立区のように住宅需要が比較的安定しているエリアでは、立地や条件によっては空き家でも売却できる可能性があります。地域の不動産市場をよく理解している会社に相談することで、適正な価格や売却方法を知ることができます。

空き家は、管理の仕方や判断のタイミングによって将来的な負担が大きく変わる不動産です。固定資産税を増やさないためにも、放置せずに早めに対策を考えることが重要です。

足立区で空き家売却を検討すべきケース

空き家は「とりあえず残しておく」という判断をされることも少なくありません。しかし、固定資産税や維持管理費、老朽化リスクを考えると、状況によっては早めに売却を検討した方が合理的な場合もあります。特に足立区では、地域や立地条件によって資産価値の差が出やすいため、適切なタイミングでの判断が重要です。

ここでは、空き家の売却を前向きに検討したほうがよい代表的なケースを紹介します。

長期間使う予定がない場合

相続などで空き家を取得したものの、「将来使うかもしれない」と考えてそのまま放置されているケースは少なくありません。しかし、具体的な利用予定がないまま長期間保有していると、次のようなコストが積み重なります。

◾️ 固定資産税
◾️ 都市計画税
◾️ 建物の修繕費
◾️ 草刈りや清掃などの管理費
◾️ 火災保険料

さらに、空き家は人が住まなくなると劣化が早く進む傾向があります。換気や定期的な管理がされないことで、屋根や外壁、設備の劣化が加速し、資産価値が下がってしまうことも珍しくありません。
また、建物が老朽化すると、将来的に解体費用が必要になる可能性もあります。木造住宅の解体費用は100万円〜200万円以上かかることもあり、負担は決して小さくありません。

「いつか使うかもしれない」という状態が長く続く場合は、早い段階で売却を検討することで、資産価値が残っているうちに現金化できる可能性があります。

管理が難しくなっている場合

空き家の管理は、想像以上に手間がかかるものです。
特に足立区の住宅地では、空き家の管理状態が悪いと、近隣トラブルにつながるケースもあります。
遠方に住んでいる場合や、高齢で管理が難しい場合は、空き家を維持する負担が徐々に大きくなっていきます。管理が行き届かなくなると、「特定空き家」に指定されるリスクも高まるため、管理が難しいと感じた時点で売却という選択肢を検討することが大切です。

建物の老朽化が進んでいる場合

築年数が古い住宅の場合、建物の老朽化も大きな問題になります。

一般的に、日本の木造住宅は築30年前後を境に市場価値が大きく下がる傾向があります。特に空き家の場合は、「雨漏り・シロアリ被害・給排水設備の故障・外壁や屋根の劣化」といった問題が起きやすくなります。
こうした状態になると、修繕費用が高額になることもあります。結果として、「直して使う」よりも「解体して土地として売る」という判断になるケースも少なくありません。

ただし、建物がまだ使える状態のうちであれば、

◾️ 中古住宅として売却
◾️ リフォーム前提での販売
◾️ 投資用物件として売却

といった選択肢も広がります。

建物の状態が悪化してからでは売却条件が不利になる可能性があるため、老朽化が進む前の段階で売却を検討することが重要です。

相続人同士で活用方法が決まらない場合

相続で取得した空き家の場合、相続人同士で活用方法が決まらないまま放置されることもよくあります。
例えば、「誰も住む予定がない・貸すか売るか意見が分かれている・共有名義で意思決定が難しい」といったケースです。

このような状態が続くと、空き家の管理や税金負担だけが続き、問題が先送りされてしまいます。特に共有名義の場合は、将来的に相続が重なることで権利関係がさらに複雑になることもあります。
その結果、「売却の意思決定が難しくなる・相続人の人数が増える・手続きが複雑になる」といったリスクが高まります。

そのため、相続した空き家は早い段階で家族間で話し合いを行い、「売却」「活用」「保有」の方向性を決めておくことが大切です。

足立区では早期売却が有利なケースも多い

足立区の不動産市場は、エリアによって需要の差が出やすい特徴があります。駅距離や道路条件、周辺環境によって価格が大きく変わるため、売却戦略によって結果が大きく変わることもあります。
一方で、空き家を長期間放置すると、建物価値の低下や管理状態の悪化などの理由から、売却価格が下がる可能性があります。
逆に、適切な価格設定と販売戦略を行えば、比較的スムーズに売却できるケースも多くあります。地域の市場データをもとに価格を設定し、購入希望者のニーズに合わせた販売方法を選ぶことが重要です。

空き家は「持ち続けるほど得になる資産」とは限らないため、状況によっては早めの売却判断が結果的に負担を減らすことにつながります。

空き家売却については下記の記事も参考にしてください。

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この記事の監修者

菊地　伸樹

株式会社ハウスセイラーズ 総務部・営業推進課 副部長。宅地建物取引士の資格を持ち、豊富な物件情報を正確かつ詳細に届けることを使命としています。
現在は広告を中心に担当し、物件情報の正確性とスピードにこだわった発信を行っています。不動産の総合会社として多様な案件に関わる中で、常に変化する広告手法にも柔軟に対応。今後は物件だけでなく、企業やスタッフの魅力も発信していくことを目指しています。